Как правильно взять ипотеку? 7 типичных ошибок ипотечных заемщиков

Ипотека в Беларуси

Ипотека – это кредит на покупку жилья, обязательным условием которого является залог на покупаемую недвижимость. Как работает ипотека в Беларуси и чем она отличается от ипотеки в других странах?

Что такое ипотека?

Главная особенность ипотеки – это залог покупаемой недвижимости. Это основа, к которой прилагаются остальные факторы:

• запрет на продажу или дарение квартиры или дома. Пока кредит не выплачен полностью, недвижимость считается собственностью банка. Нельзя даже делать глобальную перепланировку без согласия банка;
• обязательное страхование залогового имущества. В случае невыплаты долга, банк будет изымать жилье и продавать его для погашения кредита. Поэтому финансовое учреждение должно быть уверено, что его собственность будет защищена;
• выгодные условия кредитования, так как у банков есть достаточные гарантии выплат. Речь идет о длительном сроке выплат и невысоких процентных ставках.

Всю сумму недвижимости банки не выдадут, обязательно нужно внести часть стоимости собственными деньгами. Как правило, это 15-20% от нужной суммы.

Можно ли получить ипотеку в Беларуси на покупку жилья в 2020 году?

В Беларуси ипотека действует, но по ряду причин не имеет широкого распространения.

В 2008 году был принят закон РБ «Об ипотеке». В 2010 году и в 2013 году он изменялся и дополнялся. Однако кардинально ситуация не изменилась. Есть редкие предложения банков, но они не пользуются популярностью.

Первая причина – высокие ставки по ипотеке на жилье в Беларуси. В Европе ипотечные ставки находятся в пределах 3-5%. Белорусские банки предлагают ставки в районе 12-13%. При этом ставка, чаще всего, является плавающей (привязанной к ставке рефинансирования). Поэтому спрогнозировать динамику процентов сложно.

Кроме того, сроки выплат ипотеки, по сравнению с европейскими странами-соседями, небольшие – до 25 лет. Большинство банков просто не в состоянии предложить больший период, потому что им не хватит средств на выплату кредитов. Справиться с такими сроками смогли бы всего несколько крупных белорусских банков, таких как Беларусбанк, Белинвестбанк или Белагропромбанк.

Высокие ставки и небольшой период кредитования вырастают в высокие ежемесячные платежи. Здесь кроется вторая причина непопулярности ипотеки в Беларуси – невысокий доход населения (недостаточный для ежемесячного погашения долга). Банки могут выдать кредит, если регулярная выплата по кредиту не превышает 40-50% заработка. В Беларуси этот процент при расчете суммы по ипотеке, как правило, превышается.

Еще одна причина небольшого распространения ипотеки в стране – вопрос в законодательстве. А именно запрет на выселение из квартиры или дома семьи, в которой есть несовершеннолетние дети. Банки просто не смогут изъять квартиру из-за невыплат в такой ситуации.

Спрос на ипотеку возрастет только тогда, когда будут реализованы все пункты:

• процент ипотеки в Беларуси снизится хотя бы до 9-10%, желательно – еще ниже;
• сроки выплат вырастут;
• решится вопрос с запретом на выселение семей с детьми до 18 лет.

В 2019 году Министр экономики Дмитрий Крутой заявил, что Министерство работает над документом, который должен активировать ипотечное кредитование в Беларуси. Механизм работы для внедрения ипотеки планируется запустить в 2021 году.

В 2020 году Президент Беларуси Александр Лукашенко подписал указ №130 от 16 апреля «Об ипотечном жилищном кредитовании». Банки Беларуси должны предложить условия ипотеки к середине осени. Указ предполагает классическую схему покупки жилья в кредит под залог недвижимости лишь с тем отличием, что купить можно только готовое жилье на вторичном рынке. Ипотека не затрагивает квартиры, которые только строятся и еще не зарегистрированы. Для банков гарантией возврата ипотечного кредита станет именно залоговое жилье и не потребуется участие поручителей. Указ по ипотеке предполагает, что такой кредит позволит купить готовую квартиру или дом, а также долю в праве собственности на них. Необходимо, отметить, что ипотека распространяется также на земельные участки.

В чем отличие кредитования на жилье от ипотеки?

Ипотека – это один из видов жилищных кредитов.

Главная отличительная особенность – кредит на жилье не требует обязательного залога имущества. Могут быть потребованы другие гарантии выплат – поручительство или подтверждение определенного уровня заработка.

Кредит на жилье тоже может быть выдан под залог, но это может быть не залог недвижимости, а, к примеру, автомобиля или другого дорогостоящего имущества.

Процентные ставки ипотеки, как правило, ниже, чем у других жилищных кредитов. К сожалению, в Беларуси это правило пока не действует. Льготные кредиты на недвижимость остаются более выгодными, чем ипотека.

Оформить ипотеку сложнее, чем кредит на жилье. Причина – дополнительные этапы, которые не предполагаются при других видах кредитования:

• оценка недвижимости;
• регистрация обременения (то есть квартира или дом должен быть внесен в специальную базу, чтобы недвижимость нельзя было продать или подарить);
• оплата страхового полиса.

Еще одно отличие кредита на жилье и ипотеки – цели использования средств. Деньги для ипотеки выдаются только на приобретение недвижимости. Жилищное кредитование позволяет оплатить ремонты, строительство, улучшение условий проживания.

Ипотека в России

В отличие от Беларуси, в стране-соседке ипотечное кредитование развивается более активно.

Процентная ставка стартует от 5%. Такое предложение действует только для ипотеки с господдержкой. Получить ее могут семьи, в которых в период с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022 года родился или родится второй ребенок (либо третий, четвертый и т.д.).

Действуют и другие программы социальной ипотеки для некоторых категорий граждан. Получить жилищный кредит на льготных условиях могут военнослужащие, госслужащие, молодые специалисты (ученые, врачи, учителя).

Для всех остальных ставка колеблется в пределах 7-14% годовых. Итоговый размер процентов зависит от размера первоначального взноса, вида недвижимости, дохода клиента, согласия на добровольное страхование и других факторов.

Так же, как и в случае ипотеки в Беларуси на покупку недвижимости, в России максимальные сроки выдачи кредитов – 25-30 лет. Однако нет законодательных преград для выселения жильцов с детьми до 18 лет. Поэтому у банков больше шансов вернуть свои деньги при невыплате ипотеки.

Белорусские граждане могут оформить ипотечный кредит в России при выполнении ряда условий:

• иметь российскую регистрацию;
• быть старше 21 года в момент оформления документов и младше 65 лет в момент полного погашения долга;
• соблюдать другие требования, которые предъявляются и для граждан России.

Основные вопросы об ипотеке в Беларуси на покупку жилья

Можно ли оформить ипотеку в РБ?

Да, ипотеку оформить можно. Законодательно ипотека в РБ существует с 2008 года, когда был принят закон «Об ипотеке». Но из-за низкого спроса населения банковских предложений очень мало.

Какие банки предлагают ипотеку в Беларуси?

На данный момент оформить ипотеку предлагает только Беларусбанк.

Почему в Беларуси не развита ипотека?

Основные причины – высокие ставки, невозможность долгосрочного кредитования, законодательные препятствия для банков в выселении из квартир семей с детьми до 18 лет.

Возможны ли изменения на ипотечном рынке в РБ?

Правительство Беларуси в 2019 году анонсировало, что разрабатывается законопроект, способный реанимировать ипотеку в РБ. В 2020 году Президент Беларуси подписал указ №130 от 16 апреля «Об ипотечном жилищном кредитовании» . Планируется, что в октябре заработает ипотека на жилье. К этому времени банки разработают условия ипотечного кредитования.

Как правильно взять ипотеку? 7 типичных ошибок ипотечных заемщиков

Как правильно взять ипотеку, чтобы купить квартиру и не пожалеть об этом? Рассмотрим 7 типичных ошибок ипотечных заемщиков, которые могут превратить вашу жизнь в самый настоящий ад. Зная особенности оформления ипотеки реально избежать ошибок, которые допускаются чаще всего из-за отсутствия знаний в данной отрасли.

К кредитованию в целом нужно относиться крайне осторожно, особенно когда речь идет про потребительский заем. Но ипотека стоит особняком, поскольку бывает, что у людей нет возможности купить собственное жилье без ипотечного кредита. На данный момент Центральный банк стремительно снижает процентную ставку, и становится чуть-чуть выгодней. При этом государство продолжает загонять граждан в кредитное рабство. В стране работает немало льготных программ о которых нужно знать.

Извечный вопрос, стоит ли покупать квартиру в ипотеку или проще жить на съемной? Здесь нужно взвешивать за и против в конкретной ситуации, поскольку случаи разные. Если решили что взять ипотеку в банке – это ваш вариант, нужно рассмотреть самые частые ошибки.

Оформление заема без первоначального взноса

Прежде чем приступать к оформлению ипотечного кредита, необходимо понять насколько вы готовы к нему. Если нет первоначального взноса минимум 20% от суммы, с оформлением лучше повременить. Потому что это ухудшает финансовые условия, по которым банк готов будет оформить заем.

Когда нет такой суммы, многие задумываются взять потребительский кредит. Этот вариант рискованный и ухудшает платежеспособность клиента в целом, поскольку человек берет на себя дополнительные финансовые обязательства. И плюс еще увеличивается сумма денег, потраченная на недвижимость.

Когда не достаточно средств, лучше накопить используя:

• накопительный счет;
• консервативный банковский депозит;
• индивидуальный инвестиционный счет, открывается минимум на 3 года, купить короткие облигации и получить налоговый вычет в 13%, если у заемщика хорошая белая зарплата.

Погоня за низкой ставкой

Взять ипотеку под низкий процент − ключевая цель, это не правильное решение. Конечно, обращаем на процент, кажется, чем ниже, тем выгодней сделка. Это не совсем так, поскольку ипотечный заемщик сталкивается с большим количеством дополнительных платежей:

• страховка;
• комиссия;
• сборы разного типа и т.д.

Помимо этого, если банк предлагает под определенный процент какой-то объект, возможно проблема в объекте, это следует учитывать. Изначально нужно отталкиваться от ценности выбранной квартиры, затем учитывать процент. При оформлении ипотеки помните, что это необходимо менеджеру, а не клиенту. Менеджер заинтересован в заключение сделки через его банк. Когда наседает представитель банка и угрожает что необходимо заключить сделку сиюминутно, с осторожностью отнеситесь к предложению. Потребуйте ознакомиться с полным предложением, возьмите время на размышление.

Подписание договора «не глядя»

Взять ипотеку без детального изучения соглашения – самая глупая ошибка. Поскольку это важный этап в заключение сделки, именно в договоре прописываются права и обязанности сторон. Заранее ознакомьтесь с договором, даже можно дать изучить специалисту или знакомому имеющему опыт оформления ипотечного кредита. В случае если что-то смущает, задайте уточняющие вопросы, и просите вносить изменения в договор, если какие-то нюансы не устраивают. Это нормальная практика.

Помните, что ипотека оформляется надолго, и в зависимости от того, какой договор вы подпишите, будет зависеть материальная, эмоциональная составная ближайшие несколько лет.

Покупка страховки

Бездумное оформление страховки – следующая ошибка весьма распространенная. Можно ли взять ипотеку без страховки? Да. При заключении договора банк часто предлагает оформить два типа страховки:

• жизни;
• залога (покупаемой квартиры).

По законодательству единственным обязательным страхованием является страхование залога. Но, с другой стороны банк в случае отказа оформления страховки на жизни, повышает процент, тем самым усложняет выплату заема. Здесь есть один нюанс, есть банковские организации, которые злоупотребляют ситуацией и чрезмерно навязывают людям невыгодные условия страхования. Возможно, предоставлен только один вариант страхования и не говорят о существовании альтернативного решения.

Альтернатива всегда есть, и как правило вариант предложенный банком на месте – это самый невыгодный вариант. У каждого банка имеется список из 10-15 аккредитованных страховых компаний, и клиент имеет право воспользоваться услугами одной из них. Необходимо взять контакты данных компаний и узнать расчетные полисы в зависимости от ситуации:

• пол;
• возраст;
• состояние здоровья.

Затем нужно выбрать наиболее дешевый вариант, поскольку даже при наличии страхового случая деньги клиент, близкие не получат.

Пренебрежение льготами

Взять ипотеку в банке можно субсидированную. Перед тем как оформлять ипотечный договор изучите существующие предложения, льготы. Сейчас много программ, кроме материнского капитала, возможно в списках льготников окажетесь вы. На этом можно неплохо сэкономить.

Отсутствие дисциплины

Оформляя кредиты человек готов к этому морально. Прежде чем идти в банк, необходимо удостоверится, что вы обладаете достаточной финансовой дисциплиной, чтобы совершать ежемесячный платеж. Чтобы посмотреть на это, сделайте перед завершением кредита обязательство для себя выплачивать определенную сумму средств, откладывая деньги. Можно посмотреть, как получиться оптимизировать бюджет, и как вы будете вести себя с учетом урезания средств. Если денег не достаточно, лучше не торопится. Возможно, человек финансово и морально не созрел к заему.

Платить больше чем нужно

Ипотека – это не дешевое удовольствие, а банки любят, когда клиенты допускают ошибки, поскольку они на этом зарабатывают. Речь идет о пене за просрочку по кредиту. Делайте все, чтобы просрочки отсутствовали. После оформления ипотеки заведите платежный календарь и сверяйтесь с ним. В идеале настройте автоплатеж, который будет автоматически переводить средства на ипотечный счет. Обязательно проверяйте, были ли списаны средства.

Уточните у менеджера банка, не будет ли взиматься комиссия за перевод средств. Данную сумму также нужно учесть в бюджете. Желательно отыскать вариант без комиссии.

Лучшая история, один месяц поднажать и заплатить ипотеку на месяц вперед. Клиент получает фору, за счет этого будет время для выплаты в случае критической ситуации.

Ипотека – это нормальный инструмент, но проблема в том, что многие люди после того, как одобрили, заем расслабляются. Буду платить 15 тыс. рублей ежемесячно, не большая сумма, плюс инфляция ее в дальнейшем подъест. Это неправильный подход. При оформлении ипотеки все силы должны быть направлены на погашение досрочно. Растягивать платежи на весь срок – это как минимум нерационально.

Часто срабатывает еще одна ментальная проблема. При получении новой квартиры, сразу появляется желание сделать ремонт, приобрести новую сантехнику, мебель подороже, заметить окна и двери, а затем уже и техника устарела, ведь новый ремонт и т.д. Далее вы узнаете, что купленная квартира по низкой ставке расположена далеко от метро, о чем вас не предупредил застройщик, соответственно потребуется машина. В результате кроме ипотечного займа, человек оформляет десятки потребительских кредитов – это кредитная яма, из которой сложно выбраться. Поэтому продумывайте свои действия наперед, особенно касающийся оформления заемов.

Помните, что любой кредит – нормальный инструмент, если уметь правильно им пользоваться. Ипотека изначально придумана для богатых людей с активами и стабильной прибыльностью, люди брали заем. В любой ситуации – это риски, о которых нужно помнить и их понимать. Необходимо планировать как вы решите проблемы связанные с рисками. Любые просрочки по кредитам любого типа – это потеря денег, а потеря средств – это потеря личного времени. Подумайте, готовы ли вы дарить свои деньги и время, эпатажному седовласому банкиру, который купит себе новый самолет. Возможно, лучше поднажать и вносить платежи своевременно?

Переплатить вдвое, остаться без жилья. Какие ошибки мы совершаем с ипотекой

За полгода российские банки выдали 497,3 тыс. жилищных кредитов на сумму более 1,1 триллиона рублей, говорится в материалах Объединенного кредитного бюро (ОКБ). Средняя сумма ипотечного займа составила 2,21 миллиона рублей.

Ипотека — кредит долгий и залоговый. Случись что, и банк может отобрать жилплощадь. Какие ошибки могут привести к такому сценарию, да и к крупным переплатам, АиФ.ru узнал у экспертов.

Краткосрочное финансовое планирование

Большинство ошибок заемщики совершают на этапе планирования и оформления ипотеки. Очень часто граждане переоценивают собственные финансовые возможности и умение экономить, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

«Нередко люди берут жилищный кредит, считая, что их текущее материальное положение как минимум не изменится, а возможно, и улучшится. В действительности же все может поменяться, и я говорю не о каких-то серьезных неурядицах (скажем, потеря работы или болезнь). Нужно понимать, что в нашей стране инфляция обгоняет рост доходов, поэтому год от года ипотечное бремя, которое когда-то казалось легким, может становиться тяжелее», — объясняет эксперт.

Мало кто учитывает, что ипотека — это принятие системного решения, которое включает вопросы семейного положения, возможность рождения детей, содержания престарелых родителей, собственного здоровья. Все эти факторы влияют на платежеспособность. И не учитывать их — значит допускать ошибки, которые могут привести к потере денег или даже квартиры, предупреждает доцент Финансового университета при правительстве РФ, к. п. н. Виталий Пичугин.

«Например, рождение и воспитание детей — это не только счастье родителей, но и финансовые обязанности, которые требуют увеличение дохода либо снижение расходов на иные нужды. При наличии ипотеки сокращаются все статьи расходов семьи, только ипотечные платежи остаются. Встает вопрос: тратить деньги на детей (одежда, болезни, питание, няня, развивающие занятия) или продолжать платить ипотеку? Поскольку «все лучшее детям», начинается сначала задержка оплаты кредита, а потом и прекращение. Только банк не волнует ничего, кроме своевременной и регулярной оплаты долга, и если такового не происходит, то в конечном итоге заемщик теряет квартиру и в лучшем случае переезжает в съемное жилье вместе с детьми», — рассказывает Пичугин.

Нет «заначки» на черный день

Эта ошибка вытекает из первой — неумения/нежелания планировать жизнь с ипотекой на длительное время. Эксперты советуют накопить сумму, равную как минимум трем ежемесячным платежам по кредитам, прежде чем оформлять заем.

Без такой подушки любой форс-мажор (например, временная нетрудоспособность) выбьет из колеи и лишит возможности вовремя гасить долг перед банком.

Первоначальный взнос тоже в кредит

Оказывается, некоторые граждане не то чтобы не стремятся сформировать финансовую подушку на черный день, они не имеют даже суммы в 20% от стоимости жилья, которое планируют приобрести. Как рассказал АиФ.Ru управляющий по стратегическому маркетингу ПСБ банка Андрей Бархота, эти граждане используют заемные средства, нередко потребительские кредиты.

«При этом значительно растет конечная стоимость приобретения жилья и стремительно ухудшается платежеспособность заемщика. Необходимо самостоятельно накопить средства, оценив тем самым собственные возможности по обслуживанию долга», — уверен эксперт.

Ожидание «дна» ставок

Ставки по вкладам и кредитам зависят от ключевой ставки Центрального банка РФ и постоянно меняются. Бывает, что потенциальные ипотечные заемщики ждут так называемого «дна» ставок», чтобы оформить кредит на самых выгодных условиях.

«На самом деле на стоимость заемного жилья еще большее влияние оказывает его цена, а не стоимость заемных ресурсов. Если ставка снижается, а стоимость жилья растет, то в конечном итоге цена вопроса окажется идентичной», — подчеркивает Бархота.

Игнорирование комиссии на снижение ставки

Большинство банков для снижения ставки предлагают заплатить единовременную комиссию, которая, как правило, не превышает 1,5-4,5% от суммы кредита, рассказывает ведущий эксперт по кредитным продуктам финансового супермаркета Банки.ру Инна Солдатенкова.

Заплатив эту комиссию, снизить ставку можно на 0,5-1,5%. «Имейте в виду, что чем длиннее срок кредита, тем большую выгоду несет эта опция. Но учтите, что при досрочном погашении кредита комиссия не пересчитывается и не возвращается!», — подсказывает эксперт.

Кредит на максимально доступный срок

Оформить ипотеку можно хоть на 20, хоть на 25 лет. Сумма ежемесячного платежа по «длинным» кредитам меньше, чем по займу, взятому, например, на 5 лет. И многие заемщики спокойнее воспринимают меньшую цифру, но забывают, что это спокойствие обойдется в кругленькую сумму переплаты по процентам, указывает адвокат по недвижимости Роман Лоторев.

Неиспользование мер государственной поддержки

Государство старается стимулировать граждан покупать жилье в ипотеку. Для этого предусмотрены всевозможные программы поддержки заемщиков, став участником которых, можно получить льготную ставку или ипотечные каникулы.

«Во многих банках действуют специальные условия кредитования для учителей, госслужащих, молодых семей, семей с несовершеннолетними детьми. В отдельных регионах встречаются льготные программы от АИЖК, а в некоторых областях можно даже получить субсидию из бюджета», — отмечает Инна Солдатенкова.

Чтобы избежать такой ошибки, отслеживайте новости социального законодательства», — говорит директор юридической службы « Единый центр защиты » Константин Бобров.

В ипотеку в гражданском браке

Граждане берут ипотеку, оформляя в кредитном договоре своих гражданских супругов в качестве созаемщика, рассказывает Бархота. Но не учитывают, что в случае разрыва отношений и расставания урегулирование принадлежности долга и характера его обслуживания будет проблематичным. «Жилищный вопрос имеет приоритетное значение. Кроме этого, он влияет и на личные отношения. Важно учитывать этот фактор при принятии финансовых решений», — предупреждает эксперт.

Неполное изучение договора

Зачастую заемщики под влиянием невысокой процентной ставки забывают об остальных условиях ипотечного договора — о дополнительных комиссиях, страховке и т. п. Все это самым непосредственным образом влияет на итоговую сумму долга, отмечает Константин Бобров.

В идеале прочитывать ипотечный договор максимально внимательно, а моменты, вызывающие вопросы, уточнять у банковского служащего. В конце концов, вам с этим кредитом «жить» несколько лет, и лучше знать о нем все нюансы.

Навязанные услуги

Кстати, о страховке. По закону, при оформлении ипотеки обязательно страхование залога (то есть недвижимости). Остальные риски (например, своего здоровья) заемщик может страховать на свое усмотрение. Банки, правда, об этом предпочитают умалчивать и неоднозначно намекают клиенту, что без страховки, оформленной в дружественной банку компании, кредит можно и не получить.

Однако, по словам Боброва, выбирать страховщика можно самостоятельно — банк не имеет права навязывать свою компанию.

«Да, банки усложняют условия ипотечного договора не в пользу заемщика из-за отказа застраховаться в предложенной им компании. Этот момент лучше уточнять у кредитной организации заранее», — говорит эксперт.

«Страхователь имеет право отказаться от договора страхования, воспользовавшись периодом охлаждения, расторгнуть договор с аффилированной банку страховой компанией и, в случае необходимости, заключить договор с другой публичной страховой компанией по адекватной ставке (стоимости услуг)», — добавляет руководитель адвокатского агентства «Вербицкая и партнеры», к. ю. н. Юлия Вербицкая.

Кроме страховок, банки навязывают гражданам и некие юридические услуги по консультированию и составлению кредитного договора. По словам Вербицкой, этим чаще всего грешат провинциальные финансовые организации. «Эти банки обязывают заемщика заключить отдельный договор и подписать акт о якобы оказанных услугах юридического характера. Следует отметить, что существующая судебная практика позволят заемщику возмещать подобные затраты через суд, доказав, что факта оказания юридических услуг в действительности не было», — объясняет она.

Источник https://myfin.by/wiki/term/ipoteka-v-belarusi

Источник https://investfuture.ru/edu/articles/kak-pravilno-vzjat-ipoteku-7-tipichnyh-oshibok-ipotechnyh-zaemschikov

Источник https://aif.ru/money/mymoney/pereplatit_vdvoe_ostatsya_bez_zhilya_kakie_oshibki_my_sovershaem_s_ipotekoy