Почему ипотека это не так уж и здорово?
В отечественной деловой литературе принято преподносить ипотеку как полезный инструмент для решения квартирного вопроса. Как правило, содержательная критика отсутствует, доводы против — игнорируются. В обывательских разговорах, конечно, встречаются характерные эпитеты: «кабала на всю жизнь», «ипотечное ярмо», «ипотечное рабство». Однако обычно дальше кухонь такие разговоры не идут. Постепенно нас подводят к мысли, что ипотека — если и зло, то зло неизбежное, а вообще-то вещь необходимая и полезная.
Давайте подумаем, что не так с ипотекой, почему это общественное антиблаго, т.е. инструмент, который приносит обществу больше вреда, чем пользы.
Антиблагом в экономической науке называется товар или продукт, обладающий отрицательной полезностью. При увеличении его потребления совокупное благо уменьшается. Обычно, чтобы заставить потребителя его приобрести, ему нужно за это доплатить.
Ипотека снижает доступность жилья
Начнём с ключевого тезиса экспертов по недвижимости, что ипотека повышает доступность жилья для населения. Это совершенная неправда. Доступность товара увеличивается при снижении его цены или при росте дохода покупателя (при условии неизменности цен). Что делает ипотека? Она увеличивает цены на недвижимость (об этом ниже) и снижает ваш доход (потому что нужно выплачивать не только тело кредита, но и проценты). То есть работает точно в противоположном направлении, чем было заявлено.
Цены на недвижимость растут
Теперь, почему цены на квартиры в результате ипотечного кредитования растут. Когда я впервые высказал этот нехитрый и даже банальный тезис, то встретился с массовым непониманием. Всё дело в том, что люди, которые решили брать ипотечный кредит, не оценивают ситуацию в целом. Для них ипотека — способ закрыть свою локальную задачу. А что произойдёт, если тысячи и даже миллионы людей тоже надумают брать такой кредит, об этом они не думают. Но когда цены на недвижимость взлетают, то для всех это становится сюрпризом. Свежий пример 2018 года: был выдан рекордный объём ипотечных кредитов (3 трлн руб.) — цены сразу выросли. Почему всё-таки растут цены при ипотеке? Вспомним одно из фундаментальных свойств недвижимости — неэластичность предложения. Проще говоря, количество квартир в продаже всегда плюс-минус постоянно. В коротком периоде невозможно увеличить предложение квартир, поскольку требуется значительное время, чтобы согласовать и запустить новые проекты, а количество квартир на вторичном рынке и вовсе практически неизменно, поэтому весь рост спроса автоматически переходит в цену. По этой же причине снижение ипотечной ставки при прочих равных автоматически ведёт к увеличению цены. Чудес не бывает. Чтобы повысить доступность жилья — надо больше строить, а не выдавать дешёвые кредиты.
Ипотека искажает мотивацию потребителя
«А как же люди, которые решили с помощью ипотеки свой квартирный вопрос? — Спросите вы. — Ведь есть примеры семей, которым это удалось». К сожалению, в условиях ограниченного ресурса (а недвижимость — именно такой ресурс) если кто-то успел взять в ипотеку квартиру, это означает лишь то, что кто-то другой остался без жилья (т.к. цена на квартиру выросла и она стала недоступной). Вот и всё. Количество недвижимости в продаже не увеличилось! Более того, ипотека подрывает ключевую функцию цен в рыночной экономике — давать правильные сигналы потребителям. Цены на рынке должны говорить нам что-то вроде «этот товар слишком дорогой — он мне не по карману, куплю его меньше или не буду покупать совсем» и «этот товар дешёвый — куплю его больше». Тем самым цены регулируют спрос на ограниченные ресурсы: если товара достаточно — цены падают, его покупают больше; если товара не хватает на всех — цены растут, его покупают меньше.
В условиях ипотечного кредитования такие ценовые сигналы подавляются и искажаются. Цена на квартиру уже ничего не значит, т.к. теперь квант покупки опускается до величины первоначального взноса. Квартира может стоить очень дорого, сумма неподъёмна для большинства людей, но это мало кого отпугивает, т.к. первоначальный взнос составляет небольшую сумму, а может быть и вовсе нулевым (вспомним про программу материнского капитала). Всё это провоцирует безответственное поведение потребителей, покупающих неликвидные площади по завышенным ценникам. Похожий эффект существует для всего потребительского кредитования. Известно, что владельцы кредитных карт склонны совершать неадекватные покупки, т.к. возникает иллюзия бесплатности товара. Но в случае с ипотекой всё усугубляется отрицательным внешним эффектом. Если от шопоголизма кредитных наркоманов страдают преимущественно они сами (цены на потребительские товары из-за этого не растут), то в случае с ипотечниками страдает уже всё общество, даже те, кто кредиты никогда не брал!
В кредитной гонке участвует все
Представьте, что чувствует человек, который честно копит деньги на квартиру. Допустим, квартира стоит 2 млн руб., вот он уже собрал ¾ суммы, осталось совсем чуть-чуть. И тут пришёл ипотечник и купил его квартиру за 200 тыс. первоначального взноса. А за ним ещё и ещё. Правительство решило повысить доступность жилья и грозится ещё значительнее снизить ипотечную ставку. Цена квартиры выросла до 2,5 млн. Наш вкладчик оказался отброшен от своей цели на годы. Понимая, куда ветер дует, он не выдерживает и тоже идёт в банк за кредитом, пока цена не выросла ещё больше, хотя и не собирался этого делать. В результате в кредитной вакханалии участвуют все поголовно.
Ипотечный пузырь
Итог всего этого действа ясен — знаменитые пузыри в недвижимости. Где ипотека, там рано или поздно возникает пузырь, и весь вопрос лишь в том, когда он лопнет. Растущие цены привлекают новых заёмщиков, т.к. становится выгодно брать кредиты, а арендовать недвижимость — невыгодно. Больше заёмщиков — вновь растут цены. И так далее. Возникает положительная обратная связь, которая заканчивается вместе с финансовым кризисом. Ресурсы общества бросаются на то, чтобы тушить пожар, который возник лишь потому, что кто-то решил разогреть рынок недвижимости с помощью кредитов.
Депрессия в экономике
Попутно возникает ещё один неприятный эффект, который станет очевидным лишь спустя некоторое время. Денежные ресурсы бросаются на приобретение квартир и отвлекаются от приобретения других товаров и услуг. Кроме того, проценты по ипотеке никто не отменял: со временем затраты на выплаты перекроют поступления от новых кредитов, и экономика уйдёт в рецессию. В этом нет ничего мудрёного: взявшие ипотеку вынуждены экономить на всём остальном, чтобы расплатиться с кредитом. Уже сейчас в России отмечается стагнация в потребительском секторе, при этом квартиры сметают как горячие пирожки. Предприниматели по всей стране жалуются, что спроса нет, и понятно, почему в ближайшее время лучше не станет.
Неэффективность строительной отрасли и банковской системы
Одно из самых частых возражений среди тех, что мне попадались, звучит следующим образом: «Цены на недвижимость не вырастут, потому что застройщики, получив дополнительную прибыль от ипотеки, станут вводить больше жилья». Разберу кратко, почему это не так.
Во-первых, недвижимость характеризуется совершенной неэластичностью предложения в коротком периоде. Поэтому при всём желании никто сразу увеличить строительство не сможет. Эффект от ипотечной стимуляции спроса проявится сразу, а предложение никак не успеет отреагировать. Так что цены в любом случае взлетят.
Во-вторых, в среднесрочной и долгосрочной перспективе возникнут мощные препятствия на пути снижения цены.
- Увеличатся рентные издержки (стоимость земли, административные издержки, коррупция). Застройщики попросту не получат весь прирост маржи, который образовался в результате роста цены. В лучшем случае — часть, а то и вовсе ничего, иначе бы не жаловались девелоперы постоянно на высокую себестоимость строительства. В итоге предложение не вырастет соразмерно росту цены.
Так что ипотека разогреет цены, а упасть им не дадут нерыночные силы, поэтому довод, что автоматически произойдёт коррекция, не несостоятелен. Конечно, рано или поздно цены упадут, да только это будет не снижение, а обвал в результате разрыва ипотечного пузыря.
Надеюсь, я посеял зерно сомнения, и многие задумаются, почему то, что мы читаем в СМИ, и реальность столь сильно расходятся. Ипотека, возможно, даёт отдельным людям возможность быстрее купить квартиру, но пользу для общества в целом не приносит. Возвращаясь к определению антиблага, мы увидим следующее.
- Ипотека обладает отрицательной полезностью, т.к. выгоды для отдельных заёмщиков перекрываются убытками для других потребителей.
Эксперт рассказала, когда точно не надо брать ипотеку
Желание иметь собственное жилье вполне объяснимо. Аргументы в пользу ипотеки могут быть разные: стоимость аренды больше или равна ипотечному платежу, семье уже некомфортно переезжать из одного арендного жилья в другое, ну или просто хочется иметь свою «берлогу», в которой не нужно спрашивать, можно ли вбить в стену гвоздь и повесить картину.
Но перед выбором всегда нужно не только оценить свои финансовые возможности, но и продумать, как долго вы сможете исполнять свои обязательства. Всего, конечно, не предусмотреть и не спланировать, но в некоторых случаях ипотеку оформлять особенно рискованно. В каких — рассказала «Российской газете» эксперт Центра финансовой грамотности НИФИ Минфина России Ольга Дайнеко.
1. Нет денег на первоначальный взнос
Рынок посреднических услуг предлагает немало вариантов «решения» этой проблемы. Некоторые продавцы советуют в этом случае завысить стоимость квартиры и написать расписку, что получили первоначальный взнос, хотя на самом деле ничего не получали. Я бы не рекомендовала связываться с такими схемами. Брать потребительский кредит — тоже не лучшая стратегия. Вкупе с ипотекой такая кредитная нагрузка может оказаться не по силам и привести к банкротству. Лучше подождать и накопить. Кроме того, чем больше ваш первоначальный взнос, тем более выгодные условия по ипотеке обычно удается получить.
2. Нет подушки безопасности
Если нет резервного фонда (суммы в размере расходов на три-шесть месяцев, включая ипотеку), в случае потери работы, болезни или иных форс-мажоров можно попасть в отчаянное положение и потерять залоговое жилье.
3. Переоценка своих финансовых возможностей
В идеале платеж по ипотеке не должен превышать 40-45% ежемесячных доходов семьи. Остаток в виде 55-60% обеспечит ваши нужды без экстремальной экономии. Ошибкой будет оформление ипотеки на короткий срок с максимальной финансовой нагрузкой: лучше оформить на максимальный срок и при возможности осуществлять досрочное или частично-досрочное погашение.
4. Оформлять ипотеку на объект недвижимости с занижением стоимости
Речь идет о случаях, когда в документах стоимость недвижимости указывается ниже реально уплаченной покупателем суммы. Так недобросовестные продавцы обычно уходят от налогов. А вот для покупателя эти схемы невыгодны — например, в качестве налогового вычета вы можете получить меньше, чем могли бы.
5. Приобретать жилье в ипотеку «впрок» при отсутствии жилищных проблем
Даже сдача в аренду не гарантирует покрытие ипотечных платежей и накладывает свои трудности и обязательства: налоговые, по содержанию жилья, оплате услуг ЖКХ, проведению косметического ремонта. Дополнительная финансовая нагрузка может подорвать финансовую стабильность, снизить качество жизни, а ипотека будет «чемоданом без ручки», который и бросить нельзя, и нести тяжело. Это нужно учитывать.
6. Оформлять ипотеку в браке, в котором «назрели проблемы»
Ипотека нередко дольше любви, как и долги, которые потом часто делятся долго и мучительно. Если все равно решились, то при оценке своих финансовых возможностей учитывайте доход только одного из супругов, а также подумайте о заключении брачного контракта.
Мифы об ипотеке: нужно ли бояться кредитов на жилье
Ипотечные кредиты часто сопряжены с предубеждениями и мифами. Например, что ипотечную квартиру сложно продать и опасно покупать. Вместе с сотрудниками банков, юристами и психологами рассказываем о самых популярных заблуждениях по поводу жилищных кредитов.
Миф № 1. Ипотека — кабала на всю жизнь
Один из самых распространенных мифов заключается в том, что ипотека — это кредит, который придется платить до пенсии, что это «хомут» и «кабала». Именно такое предубеждение останавливает многих от оформления кредита. Но на практике это далеко не всегда так.
Банки выдают ипотеку на длительный срок — до 20–30 лет. Однако многие заемщики гасят ипотеку раза в два быстрее, чем изначально планировали, отмечает руководитель центра разработки ипотечных продуктов ПСБ Марина Заботина. Например, в ПСБ средний срок ипотечного кредита составляет семь лет. «Для частичного или полного досрочного погашения займа многие используют собственные накопления, налоговый вычет за квартиру или маткапитал. Кроме того, сегодня на рынке есть льготные программы кредитования, ставки по которым значительно ниже, чем по стандартным ипотечным программам», — пояснила она.
Безусловно, к оформлению ипотеки нужно подходить обдуманно, взвесив свои финансовые возможности и нагрузку, а также изучить условия кредитования в разных банках. «Даже если заемщик уверен в своих финансовых возможностях, лучше оформить ипотеку на максимальный срок — это позволит комфортно выплачивать аннуитетные платежи даже в случае снижения доходов или заметного роста расходов (например, при рождении ребенка)», — рекомендовала Марина Заботина.
Комфортный платеж
По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), в первом полугодии 2021 года размер рекомендованного семейного дохода, при котором можно комфортно погашать средний ипотечный кредит в России, составил 78,2 тыс. руб. (+11,3% за год). Для московской семьи этот показатель составляет 168,7 тыс. руб. (+12,6%).
Миф № 2. Квартиру не отберут, если в ней прописаны дети
Некоторые заемщики считают, что если в ипотечной квартире прописаны дети, то банк ее не сможет изъять в случае большой просрочки по кредиту. Но это не так. «Законодательство не предусматривает ограничений для изъятия у должника ипотечного жилья, поэтому, даже если ипотечная квартира это единственное жилье для детей должника, она все равно будет изъята для погашения ипотечного кредита», — предупредил управляющий партнер юридической фирмы «ГК Лигал» Кирилл Гавриличев.
По его словам, в судебной практике закрепился подход, что право несовершеннолетних детей на пользование жильем производно от права родителей проживать в жилом помещении. Соответственно, если ипотечное жилье изымается, то прекращается право на проживание детей в квартире. Даже если не снимать детей с регистрационного учета добровольно, то банк сможет снять детей с регистрации через суд, добавил юрист.
Миф № 3. После развода ипотеку платит супруг, который оформил кредит
После расторжения брака ипотека платится тем супругом, с которым заключен договор ипотеки. Однако, поскольку часто ипотека признается общим долгом супругов, то при разделе ипотечной квартиры супруг, заплативший после расторжения брака больше платежей, вправе требовать, чтобы ему выделили большую долю в квартире, отметил Кирилл Гавриличев.
По его словам, часто супруги-созаемщики не решают, кто будет платить ипотеку, и кредит платит только один из супругов. «Несмотря на то что кредит погашен, у платившего супруга появляется право регрессного требования возрата денежной суммы к бывшему супругу в размере половины уплаченных платежей. Данные споры иногда становятся для неплатившего супруга кабальными. Поэтому после расторжения брака настоятельно рекомендую супругам решить вопрос с ипотекой — разделить ее пополам или передать кредит с квартирой одному супругу, а второго освободить от долга», — советует юрист.
Читайте также
Миф № 4. Продать ипотечную квартиру нельзя, пока не погасишь кредит
Еще одно частое заблуждение — ипотечную квартиру нельзя продать и опасно покупать. Это мнение тоже ошибочное. Сделки с ипотечными квартирами действительно имеют свои нюансы. Самая главная особенность — проводить такие операции можно только с согласия банка. Также можно досрочно погасить ипотеку, а потом продать. Подробнее о способах продажи ипотечной квартиры читайте в материале «Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта».
«Обычно, для того чтобы продать квартиру, достаточно получить только согласие банка или использовать механизмы погашения ипотеки. Но зачастую также могут требовать оценку стоимости, документы БТИ (техпаспорт и экспликацию), выписку ЕГРН и выписку из домовой книги для подтверждения отсутствия обременения и зарегистрированных лиц», — говорит юрист Никита Тарновский. В большинстве случаев покупка ипотечной квартиры, наоборот, гарантирует чистоту сделки и безопасность, поскольку банк уже полностью проверил объект перед выдачей кредита, добавил эксперт.
Сделки с ипотечными квартирами действительно имеют свои нюансы. Самая главная особенность — проводить такие операции можно только с согласия банка (Фото: 88studio/shutterstock.com)
Миф № 5. Получить льготы по ипотеке сложно
Некоторые заемщики при оформлении ипотеки даже не подозревают о наличии льгот и специальных ипотечных программ по сниженным ставкам. Среди них, например, семейная ипотека, льготная ипотека на новостройки, сельская ипотека, дальневосточная ипотека. Выдача таких кредитов является стандартной, главное — вписаться в рамки программы.
Например, семейная ипотека под 6% годовых с этого года распространяется на семьи с первенцем. Программа ограничена по сумме кредита: для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — 12 млн руб., для других регионов — 6 млн руб. Срок кредита — до 30 лет, первоначальный взнос — от 15%.
Для многодетных семей предусмотрена льгота, по которой государство выделяет до 450 тыс. руб. на ипотеку. Также можно воспользоваться маткапиталом — направить его на первоначальный взнос или выплату основного долга. В регионах часто действуют свои ипотечные программы. Узнать о них можно на сайте местного правительства или администраций.
Читайте также
Миф № 6. Снизить переплату по кредиту практически невозможно
По словам экспертов, это зависит от варианта погашения ипотечного кредита. Так, заемщик может снизить размер ежемесячного платежа или уменьшить срок ипотеки, отмечает главный аналитик «Росбанк Дом» Ирина Бабина. По ее словам, вариант сокращения срока кредитования — наиболее выгодный для уменьшения переплаты по кредиту. «При сокращении срока в составе ежемесячного платежа увеличивается часть, которая идет на погашение тела кредита, и уменьшается часть процентов. Дальнейшее погашение происходит быстрее, так как начисляется меньше процентов и переплата сокращается», — объяснила она.
Чтобы выбрать приемлемый вариант, заемщик должен оценить, что для него важнее — снизить сумму ежемесячного платежа, сократив свои расходы, или уменьшить срок кредита, увеличив ежемесячные выплаты. «Если нет уверенности в стабильности своих доходов, то разумнее снизить сумму платежа. Если финансовое положение стабильно — лучше сократить срок кредитования, увеличив при этом размер ежемесячного платежа», — рекомендовала Марина Заботина из ПСБ.
Миф № 7. Рефинансировать ипотеку всегда выгодно
Это не всегда так. По сути, рефинансирование — это выдача нового кредита, которая сопряжена с расходами. Например, заемщику нужно будет повторно оформить отчет об оценке недвижимости, страховой полис жизни и здоровья. По мнению экспертов, рефинансировать кредит выгодно, если это поможет снизить ставку не менее чем на 1–1,5%.
Рефинансирование ипотеки может быть нецелесообразным, если заемщик выплатил большую часть кредита. Если речь идет об аннуитетном платеже (а таких кредитов большинство), в первые годы выплат большую часть в ежемесячном платеже составляют проценты и меньшую — сам основной долг. По мере выплат доля, приходящаяся на проценты в платеже, снижается, заемщик больше гасит долг.
«При рефинансировании банк пересчитывает график платежей заново. То есть вы снова начинаете отдавать большую часть суммы в счет уплаты процента. Общее правило таково, что в случае выплаты более половины кредита в рефинансировании уже нет большого смысла, а порой это даже невыгодно с учетом перерасчета», — говорит эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Читайте также
Миф № 8. Ипотека приводит к депрессиям и ограничениям
Наличие ипотеки меняет жизнь заемщика и сказывается на его эмоциональном состоянии, особенно если в жизни происходят стрессовые ситуации (потеря работы или болезнь). В таких случаях лучше сразу обращаться в банк с просьбой предоставить ипотечные каникулы.
Но многое при получении ипотеки зависит от самого заемщика. Для некоторых долгосрочный кредит становится ограничителем: люди боятся рисковать, сменить работу, если прежняя их не устраивает, говорит психолог Ксения Аверс. У некоторых действительно случаются депрессии, отмечает она.
Но не всегда ситуация складывается негативно: для некоторых людей ипотека, наоборот, становится точкой карьерного роста, добавляет нейропсихолог Елена Данилова. По ее словам, многое зависит от того, какие установки преобладают в сознании и подсознании человека — таким и будет его отношение к долгу. «Нельзя сказать однозначно, что на 20 лет человек проваливается в депрессию и всю свою дальнейшую жизнь посвящает выплатам за жилье. Поэтому для тех, кто нацелен развиваться в профессии, кредит — это дополнительная мотивация. Для тех, кто не привык быть должным, обслуживать долгосрочные кредиты будет сложнее», — отметила эксперт.
Важно и то, как сам заемщик расценивает ипотеку: как вынужденную меру, которая не несет радости, или как возможность иметь свое жилье и чувствовать себя в нем комфортно. Единственная страховка от стрессов при ипотеке — это соблюдение правил финансовой грамотности и кредитной нагрузки.
Источник https://journal.open-broker.ru/investments/pochemu-ipoteka-eto-ne-tak-uzh-i-zdorovo/
Источник https://rg.ru/2022/01/29/ekspert-rasskazala-kogda-tochno-ne-nado-brat-ipoteku.html
Источник https://realty.rbc.ru/news/612e21809a794760bc8c400f
