Разрешение банка на продажу льготной квартиры
Один из способов улучшения своих жилищных условий — продажа своего жилья и покупка жилья большей площади. Часто квартира, которую хотят продать, построена или приобретена собственником с использованием льготного кредита. Разрешит ли банк до погашения льготного кредита продажу квартиры, которая находится в залоге, для покупки квартиры побольше — давайте разберемся.
Когда можно продать квартиру, построенную за счет льготного кредита
Квартиры, построенные, приобретенные за счет льготного кредита, находятся в залоге (ипотеке) у ОАО «СБ «Беларусбанк» . Право залога прекращается в трех случаях :
— прекращение кредитного обязательства;
— гибель заложенного жилого помещения;
— обращения взыскания залогодержателем на помещение в порядке, установленном законодательством.
Таким образом, для продажи квартиры, построенной за счет льготного кредита, нужно выплатить этот кредит банку. До полного погашения льготного кредита квартиру, построенную за его счет, продать нельзя .
Как продать квартиру после досрочного погашения льготного кредита
Чтобы продать льготную квартиру и улучшить свои жилищные условия покупкой новой квартиры, нужно:
— погасить досрочно льготный кредит ;
— предложить покупку этой квартиры соответствующему районному, городскому исполнительному и распорядительному органу, местной администрации в течение пяти лет со дня досрочного погашения этого кредита, но не более периода, оставшегося до наступления срока его полного погашения, установленного кредитным договором ;
— получить разрешение местного госоргана на продажу квартиры при отказе ее купить, если сделка осуществляется в течение пяти лет со дня досрочного погашения кредита, но не более периода, оставшегося до наступления срока его полного погашения, установленного кредитным договором . Для получения разрешения в местный госорган нужно подать пакет документов . В том числе нужно подтвердить документально улучшение жилищных условий после продажи льготной квартиры.
На заметку
После пяти лет со дня досрочного погашения кредита, но не более периода, оставшегося до наступления срока его полного погашения, льготную квартиру можно продать без согласования с местным госорганом.
Что можно сделать до погашения льготного кредита
До погашения льготного кредита можно только подарить или обменять квартиру. Это можно сделать по решению местного исполнительного и распорядительного органа, местной администрации о разрешении дарения или мены.
Принять решение о разрешении дарения или мены квартиры местный госорган может в случае улучшения жилищных условий собственником квартиры путем строительства, реконструкции или приобретения жилого помещения, или в исключительных случаях. К таким случаям относятся: переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилого помещения и др. .
До обращения в местный орган власти за разрешением на дарение или мену квартиры нужно получить согласие ОАО «СБ «Беларусбанк».
Читайте этот материал в ilex >>
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex
Как продать квартиру с кредитом. Инструкция от Авангарда
Не у всех хватает средств, чтобы приобрести квартиру без привлечения кредита. Срок его погашения обычно измеряется годами, а за это время многое может измениться. Поэтому возникает вопрос: «А можно ли продать квартиру, купленную с привлечением кредита?». В статье расскажем, как это сделать.
Последовательность действий при продаже зависит от того, какой кредит вы брали: льготный или на общих основаниях.
Продажа квартиры с льготным кредитом
Правом на получение льготного кредита обладают граждане, которые признаны в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Как встать на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий
Чтобы продать квартиру, построенную с применением льготного кредита, нужно полностью его выплатить и подождать 5 лет. Только после этого ее можно продать и провести сделку в обычном порядке.
Если кредит уже выплачен, но 5 лет со дня полной оплаты не прошло
Если вы не можете ждать 5 лет, то есть 2 варианта:
- Продать квартиру соответствующему районному, городскому исполнительному и распорядительному органу или местной администрации. Вариант сугубо теоретический, на него не стоит рассчитывать.
- Продать квартиру другому физическому лицу, получив разрешение администрации. Законом определены ситуации, в которых это допускается сделать. Например, улучшение жилищных условий, переезд в другой город, расторжение брака, смерть собственника и т.д. Мы рассказывали о подобной ситуации в нашей рубрике “Примеры сделок”.
Продажа квартиры с непогашенным льготным кредитом
Последовательность действий следующая:
- Вы готовите необходимый пакет документов при наличии допустимого основании на продажу;
- Получаете разрешение на продажу от местной администрации;
- Ищете покупателя, заранее предупреждая его об особенности будущей сделки;
- Готовите документы и проводите сделку.
Можно получить разрешение на продажу и после того, как вы найдете покупателя. В этом случае нужно быть уверенными, что вам его дадут, а также предупредить покупателя о вашей ситуации. Дело в том, что это процесс, который занимает время. И подходит тем покупателям, которые готовы ждать.
Если кредит не выплачен
По решению местной администрации до погашения льготного кредита квартиру можно только подарить или обменять. Для этого нужно получить специальное разрешение от местного исполнительного и распорядительного органа, местной администрации. До обращения в местный госорган нужно получить согласие на дарение или обмен в ОАО “АСБ Беларусбанк”.
Местный госорган может принять положительное решение о возможности дарения или мены в особых случаях на основаниях, предусмотренных Указом Президента Республики Беларусь № 13 от 6 января 2012 г. “О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений”. Для получения подробной информации “Авангард Недвижимость” советует напрямую обращаться в отдел жилищной политики местной администрации, так как подобные операции не связаны с риэлторскими услугами.
Продажа квартиры с кредитом под залог приобретенной недвижимости
Для продажи квартиры с таким кредитом обязательно получить согласие банка на продажу. Без этого документа невозможно совершить сделку, так как в БТИ при оформлении регистратор увидит запрет на продажу. Снять его можно, имея при себе разрешение банка.
Банку нужны основания для снятия залога с квартиры. В залог необходимо будет предоставить другое имущество. Например, квартиру, которую вы приобретете взамен продаваемой. Или привлечь поручителей. В каждом конкретном случае банк оценивает, устраивает ли его это имущество, и готов ли он снять залог с квартиры.
Последовательность действий при продаже следующая:
- Вы обсуждаете с представителями банка возможность снятия залога с квартиры, которую планируете продать;
- Ищете покупателя, заранее предупреждая его об особенности будущей сделки;
- Готовите документы и проводите сделку.
Продажа квартиры с кредитом под поручительство третьих лиц
Некоторые граждане считают, что, купив квартиру с привлечением такого кредита, они могут распоряжаться ей по своему усмотрению. И при необходимости ее продать, не поставив банк в известность.
Это не совсем так. Внимательно изучите свой кредитный договор. Некоторые банки указывают в договоре, что продать квартиру можно только с их согласия. Или же получать согласие на продажу не нужно, но в течение определенного времени полностью погасить кредит. Иначе, предусмотрены штрафные санкции.
Обратите внимание, что банк может брать определенный процент от суммы за досрочное погашение.
В таком случае последовательность действий следующая:
- Вы изучаете кредитный договор и консультируетесь с представителями банка;
- Ищете покупателя, заранее предупреждая его об особенности будущей сделки;
- Готовите документы и проводите сделку;
- Информируете банк о том, что квартира продана или выплачиваете оставшуюся сумму кредита в установленные сроки, в зависимости от договоренностей с банком.
Досрочное погашение кредита для продажи
Затратный способ, так как кроме того, что нужно покрыть сумму основного долга и проценты по нему, банком может быть предусмотрена комиссия за досрочное погашение.
После того, как кредит будет полностью выплачен, никаких ограничений на продажу не будет. Придется только потратить время на снятие запрета при совершении сделки в БТИ.
Продажа квартиры с задолженностью по кредиту
Если вы понимаете, что не способны оплачивать кредит, который брали на приобретение недвижимости, и у вас накопилась задолженность, то сделка возможна в особых случаях. Речь идет о обычном, не льготном кредите.
В нашей практике встречались примеры, когда удавалось договориться с банком о том, что будет найден покупатель на объект недвижимости с задолженностью. Для этого специально согласовывался договор купли-продажи, в котором часть суммы от продажи напрямую пойдет на погашение задолженности. В таком случае возможно получить согласие от банка на продажу и совершить сделку. У нас есть подобный опыт, поэтому, если вы столкнулись с подобной ситуацией, свяжитесь с нами удобным способом.
При продаже квартир с кредитом есть много нюансов. Мы рекомендуем получить консультацию у сотрудников банка о возможности ее продажи. А после этого обратиться в агентство недвижимости, чтобы правильно подготовить и оформить сделку.
Можно ли продать квартиру, на которой висит банковская ипотека или льготный кредит. Объясняем как
Кредит на недвижимость часто очень длительное обязательство. Он может сопровождать вас до 20 лет, а это действительно огромный срок. Дети могут появиться или вырасти и съехать, могут измениться планы, карьера или появится необходимость переехать за рубеж.
Но часто вы не можете самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью, если за ней числиться кредит. Еще сложнее обстоит дело, если квартира была построена с господдержкой, потому что тогда вы не можете продать ее еще и 5 лет после выплаты кредита. Поэтому объясняем, что можно предпринять в такой ситуации и как все же продать или обменять квартиру.
Как продать квартиру с банковским кредитом без господдержки
Ипотека
Если вы купили квартиру в ипотеку, то на нее наложен запрет об отчуждении, потому что она находится в залоге у банка. Эти данные занесены в Единый государственный реестр недвижимости. Регистратор это видит и не сможет пропустить сделку, так что продажа просто не состоится.
Для того чтобы сделка прошла, вам нужно разрешение банка, который выдал кредит. Банк может дать это разрешение, если вы дадите ему основания для снятия залога. Есть три варианта: предоставление другого имущества в качестве залога (например, приобретаемой квартиры), привлечение поручителей или прописанное в договоре обязательство о погашении кредита с вырученных денег.
Банк не обязан соглашаться, но он может пойти вам навстречу. Вам необходимо проверить кредитный договор, там могут быть пункты, которые предусматривают такую ситуацию. А после этого обратиться напрямую к представителям банка с ходатайством. Банк рассмотрит ваш случай и примет решение, достаточно ли обеспечен залог, надежны ли поручители и готов ли он снять залог с квартиры.
Если банк готов пойти вам навстречу, то после этого вы ищете покупателя для своей квартиры и оформляете сделку. Подробно о самостоятельной продаже недвижимости мы писали здесь. А чем вам могут помочь агенты недвижимости— здесь.
В случае, когда вы не можете выплачивать кредит и хотите его погасить с помощью продажи недвижимости, банк также может дать согласие на продажу. В таком случае необходимо согласовать с банком договор, где будет прописано, какая доля полученной суммы будет направлена на погашение кредита и в какие сроки.
Поручительство
С таким кредитом отметки о запрете на отчуждение может и не быть, потому что имущество не находится в залоге. Однако вам стоит внимательно изучить договор, потому что там могут быть раскрыты эти вопросы.
Например, банк может потребовать выплатить всю оставшуюся сумму по кредиту в течение какого-то времени после продажи объекта, на который кредит был выдан или наложить какие-то другие санкции из-за того, что вы их не предупредили.
Здесь нет таких жестких ограничений, как при ипотеке. Только условия, на которые вы сами соглашаетесь, подписав договор. Все что вам нужно — договориться с банком и получить его разрешение.
Как продать квартиру с льготным кредитом
Это уже немного сложнее, потому что государственная поддержка накладывает ограничения. Указ №13 гласит, что не допускается продажа квартиры построенной с привлечением государственных средств, пока кредит не погашен и не прошло 5 лет с момента погашения.
Но и здесь есть исключения. Кредит в любом случае нужно погасить до продажи недвижимости. Нельзя продать квартиру и выплатить его с вырученных средств. В крайнем случае, если ваш покупатель готов на это пойти, кредит можно погасить из денег, которые будут выплачены в качестве задатка по предварительному договору. Однако после этого необходимо преодолеть еще и пятилетний срок запрета на отчуждение.
В течение пяти лет после погашения кредита вы можете продать квартиру местному исполкому. Если исполком отказывается (а он, как правило, отказывается) уже после этого вы можете продать ее частному лицу. Но только с разрешения исполкома, которое выдается в этих случаях:
- Улучшение жилищных условий;
- Расторжение брака;
- Переезд в другую местность;
- Смерть собственника;
- Тяжелые заболевания.
Вы пишете заявление и документально подтверждаете причину необходимости продажи. Если вы хотите продать квартиру, чтобы купить большую жилплощадь, то вам необходимо будет предоставить, например, предварительный договор на покупку. Если переезжаете, то, например, договор с работодателем в этой местности и так далее.
И все. Если вы получаете разрешение от местного исполкома, то можете продавать квартиру, как если бы она не была построена с участием государственных денег. Какие еще документы вам нужны читайте здесь.
До погашения льготного кредита вы можете только подарить или обменять квартиру. Для обоих действий вам также понадобится разрешение исполкома. Причины, по которым разрешение могут выдать все те же. Однако еще до обращения в исполком вам необходимо получить согласие от «Беларусбанка», написав ходатайство в то отделение банка, где вы брали кредит.
Что в итоге?
Все, что вам нужно в обоих случаях — это соблюдение условий и разрешения:
- От банка, если у вас коммерческий кредит. И неважно, ипотека это или поручительский займ, вам все равно необходимо свериться с договором и уточнить у представителей банка о такой возможности;
- Погашение кредита и разрешение от исполкома для продажи квартиры с льготным кредитом. Без погашения продать квартиру невозможно, а для разрешения нужны веские причины;
- Разрешение от «Беларусбанка» и исполкома на обмен или дарение. Только так вы можете распорядиться недвижимостью в случае, когда кредит не погашен.
Читайте про недвижимость Беларуси в нашем Telegram: новостройки, необычные объекты, новости и аналитика.
2 Нравится
0 Смешно
0 Удивлен
0 Грустно
0 Злюсь
Источник https://ilex.by/razreshenie-banka-na-prodazhu-lgotnoj-kvartiry/
Источник https://avangard-n.by/articles/kak-prodat-kvartiru-s-kreditom.html
Источник https://domovita.by/news/credit
