Особенности бизнес-планирования строительных организаций

Содержание

Финансовое планирование в строительных организациях: как добиться чёткости?

Материал, повествование которого вы увидите ниже, завершает цикл статей: «Сроки, ресурсы, финансовое планирование – проблемное трио строительства». Темам сроков и ресурсов уже было уделено внимание, а проблематика финансового планирования станет логическим продолжением этих двух особенностей управленческого учёта.

Типовые ситуации

В строительстве, как правило, каждый отдельный объект или договор не являются типовыми. Даже в случае работы над стандартным проектом или документом сроки, условия договора, рыночная ситуация могут быть разными. В связи с этим финансовые показатели по каждому проекту или договору просчитываются несколько раз и каждый раз заново. То есть, типовые значения и условия в работе практически отсутствуют. Как минимум, оценивается плановая рентабельность на основе внутренних нормативов компании, заложенной себестоимости, договорной цены заказчика и так далее. Бывает и наоборот: работа ведётся по договорным расценкам, в которые заложены нормы рентабельности. Расценки же, озвучиваемые заказчику, представляют собой эти самые нормы с прибавлением к ним определённой ставки или, проще говоря, «накрутки». То есть, расчёт ведётся для того, чтобы строительная компания понимала, не окажется ли она в убытке, взявшись за выполнение того или иного проекта. Но строительство – область непредсказуемая и даже с учётом правильного и своевременного расчета всё может меняться. Например, заказчики иногда перечисляют аванс не вовремя, тогда этот факт является причиной сдвига сроков, изменений различного рода в области финансового планирования.

Стоит также заметить, что входящие платежи следует сравнивать с исходящими, чтобы строительная компания не оказалась в ситуации, когда нужно вносить плату за материалы, технику и так далее, а аванс от заказчика уже истрачен и в связи с этим средств на оплату просто нет. В таком случае, работу придётся выполнять за счёт собственных средств (если такая возможность есть) или привлекать заёмные средства. Всё это, по сути, является неточностью финансового планирования.

Конечно, в той или иной мере строительные компании стараются отслеживать и контролировать подобные нюансы, о которых сказано выше. В частности, практически в каждой компании составляются графики финансирования. Но эти графики достаточно трудно корректировать, когда меняются какие-то условия. Допустим, при изменении даты начала работ, могут также измениться сроки выполнения других этапов работ. Как следствие, эта работа (и другие работы, связанные с ней) может не попасть в очередную форму КС. Соответственно, деньги от заказчика, которые ожидались, поступят в другом размере, что приведёт к изменению всех планов. В частности, придётся пересчитывать сумму поступлений за каждый период. Также, возможно, что заново понадобится согласовывать условия договоров с поставщиками, даже если предоплата за материалы уже перечислена.

Ведение работ собственными силами

Если строительная компания ведёт работы собственными силами, то в какой-то мере ей проще планировать свою деятельность, так как есть понимание о внутренних нормативах, возможных сроках выполнения работ и так далее. И при изменении ситуации у заказчика строительства или в производственном процессе строительная компания напрямую ведёт переговоры с заказчиком, идёт на корректирование условий договора в плане сроков, ресурсов и финансов. Тем не менее, новое согласование, составление финансовых планов и бюджетов в этом случае необходимы и, как правило, в оперативном режиме. Вручную подготовить быстро актуальную информацию, пересчитать показатели, скорректировать сроки сложно.

Работа с субподрядными организациями

Если же какая-то часть работ отдаётся строительной компанией на субподряд, то в этом случае задача усложняется. В цепочке взаимоотношений находятся уже не две стороны, а три и более. Строительная компания учитывает не только интересы заказчика, но и возможности субподрядчика, равно как и свои собственные.

В частности, пока не заключён договор с заказчиком, с субподрядчиком его подписывать не следует. Следовательно, никакой конкретики и регламентированного порядка, закреплённого юридически, нет. В итоге, при изменении любой компоненты строительная организация вынуждена пересчитывать все финансовые показатели заново – не только общую сумму рентабельности, но и показатели каждого периода. Это нужно для того, чтобы в дальнейшем сопоставлять реальные затраты с плановыми. А на предварительном этапе сопоставлять плановое поступление денег с плановым расходом.

Если есть отклонения (например, в каком-то месяце денежных средств на работы не хватает или хватает впритык), то нужно пытаться менять условия договора с субподрядчиками и с заказчиками (некоторые заказчики идут на это). Ведение конструктивного диалога с заказчиком также возможно. Он может войти в положение исполнителя, но при условии, что последний даст ему необходимые обоснования, по которым следует скорректировать сроки выполнения работ, график платежей и так далее. Составить такие обоснования вручную, показав, из чего складываются расходы каждого периода, и какие изменения произошли, вручную непросто. Следовательно, нужно иметь специальный инструментарий для этих целей. Стоит заметить, что многие объекты строятся параллельно. При фактическом исполнении обязательств по многим договорам одновременно все эти моменты отслеживать, координировать и актуализировать ещё сложнее.

Зачёт аванса и страховые удержания

Стоит сказать и ещё несколько слов о том, что в строительстве практикуются разные способы зачёта аванса. Приведём условный пример. Допустим, строительная компания получила аванс в размере 500 рублей, а работы выполнила на сумму в 400 рублей. Вопрос: кто кому в этом случае должен? По логике бухгалтерской службы должником является строительная компания – она должна заказчику 100 рублей. Но по логике управленческого учёта расчёт будет другой. К примеру, договор был заключён на сумму в 1000 рублей, строительная компания получила аванс в размере 50 % от этой суммы (500 рублей), а выполнила работы на 400 рублей. По логике управленческого учёта аванс в размере 50 % закрывает только 200 рублей выполненных строительной компанией работ. Остальные же 300 рублей пойдут на будущие работы. То есть, в данной ситуация строительная компания должна получить от заказчика ещё 200 рублей, а не отдавать ему 100 рублей. Пример максимально упрощен для наглядности. Но смысл в том, что планирование финансов не должно осуществляться в без отрыве а от условий договора. Какие-то договоры могут быть заключены с учётом перечисления аванса в 50 % от суммы договора, какие-то на 30 %, какие-то на 10%. В ряде случаев заказчик может заплатить аванс только за материалы. Следовательно, вслед за этим идёт и работа строительной компании с подрядчиками: одним не перечисляется аванс, другим он даётся только на ресурсы и так далее.

Заметим также, что по некоторым договорам в строительстве предусмотрены и гарантийные (страховые) удержания – заказчик удерживает некий процент от суммы выполненных работ. Удержанная сумма возвращается строительной компании только по окончании работ. Нужно это для того, чтобы у заказчика была гарантия, что исполнитель доведёт работы до конца, выполнит их качественно. Опять же, эти условия встречаются не в каждом договоре и являются индивидуальными. Их нужно учитывать при финансовом планировании, потому что сроки, суммы и поступления могут меняться. Составлять каждый раз новый финансовый план, корректировать имеющийся без специализированных инструментов крайне затруднительно.

Бюджетирование и сроки

В рамках финансового планирования тезисно затронем тему бюджетирования. Бюджеты движения денежных средств (cash flow от англ. денежный поток) также актуальны в работе строительных компаний – они складываются в общий бюджет организации. Обычно ведётся этот бюджет в неких диаграммах, в которых указываются суммы доходов, расходов и разница между ними. Отрицательное значение является свидетельством превышения расходов над доходами. При этом учитываются значения предыдущих периодов, за счёт которых можно компенсировать «неудачные» месяцы. Стоит заметить, что в общем бюджете организации, помимо расходов, которые содержатся в бюджетах каждого объекта, существуют также некоторые расходы, которые относятся в целом к работе компании.

Несколько слов стоит сказать и о содержании административного аппарата, который существует в строительной компании. Речь идёт о содержании офиса, оплате интернета, телефонной связи – накладных расходах. Данные значения сообщаются заказчику в виде процента от сметных норм. Однако нужно понимать, что доля накладных расходов в себестоимости каждого объекта меньше (если идёт строительство нескольких объектов), нежели доля таких же расходов при строительстве одного объекта.

Увидеть долю накладных расходов компании можно в бюджете всего предприятия в целом. Бюджет предприятия составить из отдельных бюджетов объектов также вручную сложно.

Отдельно нужно коснуться и сочетания сроков и финансового планирования. Например, миллион рублей, перечисленный в течение месяца за строительные работы, и тот же миллион, перечисленный, допустим, за год – два «разных миллиона» в пересчёте на показатели прибыли и рентабельности каждого периода. Эти моменты нужно также учитывать.

Как вести финансовое планирование

Необходимо владеть специальным инструментом, который все названные выше аспекты финансового планировании и бюджетирования будет контролировать и учитывать автоматически. В данном случае, стоит говорить о компьютерной программе для строительных организаций, которая будет содержать возможности учёта условий авансов, страховых удержаний, принципы работы с подрядчиками (с НДС или без НДС). Эта же программа должна за секунды при необходимости пересчитывать весь проект – пользователь должен только нажать несколько кнопок в интерфейсе. И конечно, в ней должны быть данные о сроках проведения работ. Программа должна сама уметь «увидеть», какая работа, в какие месяцы выполняется, проанализировать ожидаемые суммы поступлений, сроки оплаты после подписания актов выполненных работ. Все эти данные должны быть не оторванными друг от друга, а взаимоподчинёнными. Нужно располагать информацией о том, что и когда произойдёт, когда будет начата или завершена работа, хватит ли на неё средств, кому нужно перечислить деньги, а от кого их ждать и так далее. Также в программе должны автоматически задаваться статьи бюджета движения денежных средств, к которым будут отнесены платежи (в зависимости от структуры бюджетов строительной организации). В этом случае, можно проводить бюджетирование, анализируя планы. Когда же начинается ведение работ по договорам, то изменение сроков, затрат на материалы являются обычным делом и, как следствие, нужно производить корректировку бюджетов оперативно и точно, не прибегая к долгим пересчётам и так далее. За счёт таких возможностей «умной» компьютерной программы можно добиться и экономии средств, и экономии времени, и упорядоченного ведения финансового планирования и бюджетирования.

И напоследок скажем, что достаточно часто для ведения финансового планирования и бюджетирования в строительных организациях составляют электронные таблицы, пользуются отдельными электронными средствами фиксирования финансовой информации, какими-то вспомогательными программами. То есть, попытки упорядочить свою деятельность, структурировать её в части финансов предпринимаются. Однако проблема всех этих (и подобных) инструментов в том, что они не помогают управлять финансами. В частности, электронные таблицы финансовых служб в отрыве от ПТО, договорного отдела очень быстро становятся неактуальными. Соответственно, обеспечить информирование об изменении сроков и условий договоров очень сложно именно в динамике. Поэтому сделать корректные выводы, принять взвешенные решения на основе такой информации практически невозможно. «Умная» компьютерная программа призвана работать иначе: показывать факты в сравнении с планами и помогать составлять следующие планы. Как сказал один из владельцев российской строительной компании, если укрупнено вести учёт (был такой план – стал такой факт), то это ни к чему не приведёт и не даст поводов задуматься и сделать выводы. Если же работать в программе, используя все её возможности, детально вести учёт, то в дальнейшем можно сделать разумные выводы, понять, по какой причине случилось отклонение от плановых показателей. Отклонение от плановых показателей нужно воспринимать, как стимул улучшить своё планирование и управление. А сделать это с помощью специальной компьютерной программы в разы легче, нежели каким-либо другим способом.

Узнать более подробную информацию о ведении финансового планирования и бюджетирования в строительстве рекомендуем, прочитав следующие материалы:

Автор: генеральный директор компании «АЛТИУС СОФТ» Андрей Травкин

В среду, 11 мая 2016 года, в 15.00 по московскому времени повторно состоится интернет-семинар для ПЭО и финансового директора.
Продолжительность мероприятия: 1 час.

Особенности бизнес-планирования строительных организаций

В каждой из отраслей народного хозяйства (строительство, промышленное производство, образование и здравоохранение) существуют свои особенности бизнес — планирования. Эти особенности связаны, прежде всего, с особенностями самой отрасли.

Выбор земельного участка для строительства

Выбор участка — это первый и один из самых важных этапов в строительстве. Чтобы определиться с выбором земельного участка, нужно учитывать множество факторов, но главное — чтобы участок соответствовал своему прямому назначению. Это избавит вас от многих проблем уже непосредственно при строительстве дома.

Большое значение при выборе земельного участка под строительство имеют геодезические работы. Ведь вполне может оказаться так, что хороший земельный участок будет непригоден для строительства дома. Мы видим только то, что находится на поверхности земли. А для строительства важно и то, что находится под землёй: на сколько высок уровень грунтовых вод, существует ли опасность затопления, соответствует ли несущая способность слоёв земли нужным условиям и т.д. Поэтому прежде чем остановиться на выборе участка для строительства дома, необходимо провести геодезические исследования.

Практика показывает, что для строительства коттеджа достаточно 400-800 м 2 земельного участка.

Схема получения земельного участка

Порядок предоставления земельных участков для строительства на территории муниципального района

Муниципальный район принимает решение о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании перечня, подготовленного и направленного администрацией поселения. В перечне указывается местоположение земельного участка, иные характеристики земельного участка.

К перечню прикладываются следующие документы, в соответствии со статьей 30 Земельного кодекса:

· с предварительным согласованием мест размещения объектов;
· без предварительного согласования мест размещения объектов.

Выбор земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения:

1. Юридические лица, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

В заявлении указываются назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.

2. Орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка по заявлению юридического лица либо по обращению исполнительного органа государственной власти предусмотренного статьей 29 ЗК.

Выбор проводиться на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Орган местного самоуправления делает запрос на получение необходимой информации о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также дежурные кадастровые карты (планы), содержащие сведения о местоположении земельных участков, которая предоставляется бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса.

3. Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, принимают решения о предварительном согласовании мест размещения объектов с учетом результатов сходов или референдумов гражданского общества.

4. Орган местного самоуправления информирует землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты, в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства.
5. Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны.
6. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора.
7. Принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления .Утверждается акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка.
8. Копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта выдается заявителю в семидневный срок со дня его утверждения.
9. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.
10. Заявка юридического лица о предоставлении земельного участка для строительства на основании Решения о предварительном согласовании места размещения объекта и проекта границ земельного участка.

За счет заявителя устанавливаются границы земельного участка на местности и его государственный кадастровый учет.

11. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, на основании заявления о предоставлении земельного участка для строительства, и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства.

Данное решение муниципального района является основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора.

Выбор земельных участков для строительства без предварительного согласования:

· Правовой акт главы поселения об утверждении границ земельных участков, содержащий установление вида разрешенного использования земельного участка.
· Технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

После принятия решения Муниципальный район публикует сообщение о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

После проведения государственного кадастрового учета в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном земельном кадастре», муниципальный район осуществляет проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка (ст. 38 ЗК) или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

Муниципальный район осуществляет подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов), заключение договоров купли-продажи земельных участков или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Бизнес-планирование

Планирование является одним из центральных звеньев управления строительной организацией, осуществляется с целью обеспечения последовательной реализации мер, направленных на получение максимально возможной прибыли от ее деятельности без ущерба защищаемым законодательством Российской Федерации интересам граждан, юридических лиц, государства.

Строительная организация самостоятельно определяет приемлемые для себя формы и методы планирования своей деятельности.

Для полного учета основных факторов, обусловливающих эффективность использования производственных ресурсов, планомерного развития их во времени, своевременного анализа их реализации и принятия целенаправленных оперативных управленческих решений строительной организации рекомендуется разрабатывать взаимоувязанные:

О перспективный план экономического и технического развития, предусматривающий меры долгосрочного характера, направленные на развитие объемов производства, освоение новой техники и технологии, повышение конкурентоспособности, прибыльности и финансовых возможностей строительной организации;

0 текущий годовой бизнес-план строительной организации, представляющий собой развернутую производственно-экономическую программу, предусматривающую: выполнение заключенных договоров подряда на строительство и иные виды осуществляемой деятельности, соблюдение требований законодательства РФ, предъявляемых к хозяйствующему субъекту, мобилизацию производственных ресурсов, получение максимально возможной прибыли от деятельности организации;
0 оперативные (месячные) производственные планы и недельно-суточные графики 1 .

Строительный бизнес — это, пожалуй, самая динамично развивающаяся отрасль в экономике нашей страны в последнее десятилетие. Многие начинающие предприниматели спешат занять свою нишу на этом постоянно развивающемся рынке, который предоставляет новые места и возможности для молодых строительных организаций.

Успех в планировании — гарантия стабильности и роста эффективности организации. При создании любой строительной организации или нового строительного проекта каждый инвестор прежде всего задает себе вопросы: «Сколько денег это принесет? Когда?» Единственный инструмент, который сможет ответить на эти и другие вопросы, — качественное бизнес-планирование.

Строительство является одним из самых непредсказуемых вложений. Неучтенные затраты, ошибки в планировании сроков, постоянная нестабильность цен на рынке материалов и многое другое делают строительное бизнес-планирование одним из самым сложных и трудоемких [1] [2] .

Предотвратить возможные ошибки и упущения на стадии оценки эффективности вложения инвестиций в строительство намного проще, чем исправлять такие ошибки непосредственно в процессе строительного производства, поэтому составление качественного бизнес-плана, ТЭО, технико-экономических расчетов — это ключ к успеху [3] .

Содержанием бизнес-планирования являются анализ и систематизация предоставленных данных, их уточнение у заказчика, расчет финансово-экономических показателей эффективности проекта с использованием компьютерных систем (таких, как Project Expert) и т.п. Важной целью бизнес-планирования можно также назвать получение опыта формирования перспективного взгляда на рабочую среду строительной организации.

По согласованию с заказчиком дополнительно проводятся: маркетинговые исследования рынка строительных услуг, разработка производственно-технической части плана (выбор эффективных технологий и оборудования, поставщиков сырья, материалов и т.д.) и штатной структуры для реализации инвестиционного проекта, определение эффективной схемы его реализации.

Бизнес-план должен убедительно продемонстрировать инвесторам способность строительной организации произвести и реализовать строительную продукцию или оказать строительные услуги так, чтобы прибыль и возврат вложений удовлетворяли потенциальных инвесторов (кредиторов), партнеров и, естественно, саму организацию, аргументированно доказать эффективность выбранной концепции строительства, технологий проведения строительно-монтажных работ и т.д. и в то же время предоставлять возможность инвесторам выбрать наиболее эффективную схему финансирования проекта, привлечь дополнительные финансовые средства и т.п.

С этой целью в бизнес-план строительства включают такие основные блоки, как анализ рынка строительства, маркетинговый план строительства, производственный и организационный планы, финансовая модель проекта, оценка эффективности, оценка рисков (финансовых, технологических) проекта, рассматривают основные статьи доходов, затрат, капитальных вложений, необходимых для реализации проекта.

Бизнес-план строительства более широко и полно, чем ТЭО, охватывает аспекты реализуемого инвестиционного проекта, поэтому составление бизнес-плана строительства рекомендуется независимо оттого, составляется для данного проекта ТЭО или нет.

В ТЭО в отличие от бизнес-плана отсутствует описание внешней среды проекта (рынок сбыта, маркетинг, конкуренты) и гораздо меньше внимания уделяется вопросам сравнительной эффективности проекта.

В рыночных условиях описание внешней среды важнее, чем описание проекта, поэтому бизнес-план вытесняет ТЭО и используется при разработке проекта организации строительства. Организация строительного производства осуществляется на основании СНиП 3.01.01—85 «Организация строительного производства», и необходимым требованием бизнес-планирования является выделение раздела ТЭО в производственном плане.

Бизнес-план разрабатывается под руководством и при участии руководителя строительной организации. Часто для составления бизнес-плана привлекают специалистов «со стороны».

Инвестиционный бизнес-проект — это проект ограниченного во времени целенаправленного изменения системы с установленными требованиями к качеству результатов, возможными рамками расхода средств и ресурсов и специфической организацией его разработки и реализации.

Структура бизнес-плана жестко не регламентирована, но обычно бизнес-план состоит из следующих разделов:

1. Общие сведения, включая меморандум о конфиденциальности.
2. Содержание.
3. Деловое резюме.
4. Существующая ситуация.
5. Сущность инвестиционного проекта.
6. Анализ рынков и конкурентов.
7. План маркетинга.
8. Инвестиционный план.
9. Производственный план.
10. Организационный план.
11. Финансовый план и показатели эффективности проекта.
12. Оценка рисков проекта.
13. Выводы и предложения, используемые в резюме.
14. Приложения.

Ниже приведен возможный вариант состава бизнес-плана [4] .

Титульный лист содержит название проекта, краткую аннотацию сути проекта и его роль в развитии стратегической зоны хозяйствования, выбранной руководством организации. Аннотация включает в себя информацию о разработчиках проекта, сфере бизнеса, сроках начала и окончания реализации проекта. Здесь также желательно указать показатели финансирования проекта (общая сумма, собственные средства, заемные средства, средства государственной поддержки в процентах), хотя они детально представлены в резюме и финансовом плане.

1. Резюме кратко отражает основные идеи и параметры проекта. Последнюю страницу резюме посвящают основным финансовым результатам, которые ожидают получить от реализации проекта (производства). При этом приводят сведения об объемах выпуска продукции и выручке от ее продаж, затраты на производство, валовую прибыль, рентабельность производства и продукции, срок окупаемости затрат, в течение которого гарантировано возвращение взятых у инвесторов (банков) средств (кредитов).
2. Строительная продукция и услуги. Раздел начинается с анализа бизнеса на текущий момент, отражаются текущая ситуация и тенденции развития отрасли промышленности, к которой относится проект, описываются основные направления и цели деятельности организации, история бизнеса. Если организация имеет репутацию на рынке, перечисленные выше вопросы выносятся в отдельный раздел «История бизнеса», где характеризуют продукт, услуги, предлагаемые будущим покупателям. При этом очень важно представить наглядное изображение или образец нового товара (архитектурные чертежи, примерные планы квартир, образцы вариантов отделки и т.п.), а также указать примерную цену, по которой можно будет продать товар, услугу, его себестоимость, наличие лицензии (патентных прав).
3. Рынок сбыта. В условиях рыночной экономики нужно дать ответ на вопрос о возможностях рынка приобрести производимую строительную продукцию и желании потребителей это сделать. Здесь следует оценить рынок с позиций его насыщенности, емкости и возможностей роста, доли на рынке строительной продукции, наличия платежеспособного спроса и аналогичной продукции. При написании данного и следующих двух разделов используют методики маркетинговых исследований, экспертный метод оценки, проводят анализ первичной информации, статистических данных.
4. Анализ конкуренции на рынке сбыта. Оценка конкурентов должна быть предельно достоверной. Здесь указываются недостатки в их стратегии или качественных характеристиках строительной продукции, объемы производства строительной продукции, поставщики сырья, рентабельность строительного производства, методы ценообразования конкурирующих строительных организаций, возможности конкурировать на рынке строительных услуг за счет цены, качества, уникальных особенностей готовой строительной продукции. При этом особое внимание следует уделить ценовой политике: обеспечит ли цена, принятая конкурентом, прибыль строительной организации, возможно ли обосновать цену, отличную от назначенной конкурентами (низкие издержки, более высокое качество строительной продукции или обслуживания). Обычно строительный рынок не монополен, поэтому не дает возможности для ценовой конкуренции; в то же время строительная продукция всегда обладает уникальными качествами (архитектурно-планировочное решение, местоположение объекта, набор дополнительных услуг и послепродажного сервиса).
5. Стратегия маркетинга включает в себя: изучение и анализ данных о способах организации продажи строительной продукции, оказания строительных услуг, их ценах и уровне рентабельности, затратах на рекламу, способах обеспечения постоянного роста объемов реализации строительной продукции, путях достижения высокой репутации строительной организации и оказываемых ею услуг в глазах общественности и т.п.
6. План производства составляют для проведения технико-экономического обоснования производства новой строительной продукции или оказания строительных услуг в необходимом количестве требуемого качества в нужные сроки, чтобы показать потенциальным инвесторам возможность достижения поставленной цели, для чего нужно ответить на следующие вопросы: где будут изготовлять продукцию — на действующем или вновь создаваемом строительном предприятии? Какие для этого необходимы производственные мощности? У кого и на каких условиях будут закупать сырье, материалы и комплектующие? Какая репутация у этих поставщиков на рынке и есть ли опыт работы с ними? Предполагаются ли при реализации проекта субподрядные отношения и с кем? Какие машины и механизмы будут использоваться, есть ли они в наличии или где их приобрести?

Раздел должен включать в себя схему производственных потоков, расчет и анализ производственной программы организации и завершаться оценкой издержек строительного производства и их динамикой в перспективе.

Инвесторов, как правило, интересуют методы контроля над основными элементами, входящими в стоимость продукции (например, затраты на оплату труда и материалы).

Обычно бизнес-план строительного производства составляют, имея разработанную в соответствии со СНиПами техническую и проектную документацию (в частности, план организации строительства и план производства работ). Особенностью бизнес-плана в строительстве является более подробное рассмотрение технических и технологических вопросов производства работ по созданию готовой строительной продукции.

7. Организационный план отражает все организационные связи с партнерами, инвесторами, учредителями и обосновывают производственную деятельность строительной организации. Здесь представляют примерное штатное расписание с указанием заработной платы, кратко описывают функциональные обязанности специалистов, их профиль, образование, опыт, показывают пути привлечения кадров. На работающий персонал дают краткие биографические справки, делая упор на их квалификацию, опыт работы. Приводят организационную структуру, механизм взаимодействия всех служб, способы координации и контроля их деятельности.
8. Юридический план необходим при создании новой строительной организации, для инвесторов и партнеров следует обосновать его организационно-правовую форму, от которой зависит успех проекта, а также условия различных договоров (аренды, с партнерами, поставщиками, учредителями, потребителями, подрядчиками и субподрядными организациями и т.п.).
9. Оценка риска и страхование. Данный раздел включает в себя расчет, анализ и оценку риска проектных решений в достижении поставленной цели.
10. Финансовый план, призванный обобщить материалы предыдущих разделов и представить их в стоимостном выражении, составляется на весь период реализации строительного бизнес-проекта и включает в себя: план доходов и расходов, план денежных поступлений и платежей, балансовый план на первый год. При этом анализируются состояние наличности, финансовая устойчивость строительной организации, источники и использование средств, определяется срок окупаемости или точка самоокупаемости. Задача финансового плана — доказать эффективность проекта на всем периоде реализации. Чтобы структурировать финансовый план и сделать его пригодным для анализа потенциальными инвесторами, стоит обратиться к методическим рекомендациям по оценке эффективности инвестиций, где коммерческая эффективность (финансовое обоснование) проекта определяется как соотношение финансовых затрат и результатов, обеспечивающих требуемую норму доходности.

В бизнес-план строительной организации можно включать также следующие разделы [5] :

0 план строительного производства — сроки начала и окончания работ по объектам в соответствии с договорами подряда, их общую сметную стоимость, объемы работ в денежном выражении, выполненные на начало планируемого года, подлежащие выполнению в планируемом году и переходящие на следующий год;
0 план промышленного производства (план работы подсобных производств) — обеспечение выполнения плана строительного производства. Излишки мощностей подсобных производств используются для выпуска продукции, реализуемой по договорам со сторонними организациями;
0 план проектно-изыскательских работ — обеспечение строительства проектно-сметной документацией, предусмотренной в договорах подряда на строительство. План состоит из двух разделов — по разработке технической документации силами собственного проектного подразделения и по договорам с проектными организациями;
0 план технического развития и план собственных капитальных вложений (единый раздел) — мероприятия по освоению новой техники и технологии, предусмотренные перспективным планом и требуемые для выполнения текущего плана строительного производства;
0 план по труду — результаты обоснований производительности труда, численности отдельных категорий работников, фонда заработной платы;

0 план механизации работ — источники покрытия потребности в средствах механизации, мероприятия по эффективному их использованию при выполнении СМР, погрузочно-разгрузочных работ, для производственных процессов в подсобных производствах, затраты на механизацию производства;
0 план материально-технического обеспечения (по объектам строительства и подсобным производствам) — объемы, сроки поставки материалов, полуфабрикатов, деталей оборудования для обеспечения планов производства; наименования поставщиков; затраты, связанные с поставками;
0 план по прибыли и себестоимости СМР — осуществляется по всем объектам строительства с учетом всех статей затрат и возможностей их экономии;
0 план мероприятий по охране труда — меры по обеспечению оптимальных условий труда, медицинскому обслуживанию, технике безопасности, производственной санитарии и материальные затраты на эти цели;
0 план мероприятий по охране окружающей среды и рациональному использованию природных ресурсов — меры и материальные затраты, связанные с предотвращением нанесения ущерба окружающей природной и социальной среде от производственной деятельности строительной организации, с соблюдением действующего законодательства по вопросам рационального использования природных ресурсов;
0 смета накладных расходов — накладные расходы на выполнение СМР, по подсобным предприятиям и обслуживающим хозяйствам, состоящим на балансе строительной организации. При этом на административно-хозяйственные расходы, включая затраты на рекламу, рекомендуется составлять самостоятельную смету в виде приложения к общей смете накладных расходов;
0 баланс доходов и расходов (финансовый план) — завершающий раздел бизнес-плана. Основная его задача — расчет потребности строительной организации в денежных средствах для его производственно-хозяйственной деятельности и осуществления запланированных мероприятий. В балансе доходов и расходов отражается (в стоимостном выражении) конечный годовой результат производственно-экономической деятельности организации.

Интересные бизнес-планы предлагаются на страницах Интернета. Структура бизнес-плана создания организации, проводящей ремонтные и строительные работы, приведена ниже 1 .

1. Обзорный раздел. Предполагается открыть строительную организацию, выполняющую строительные, отделочные и ремонтные работы. Организационно-правовая форма ведения бизнеса — индивидуальный предприниматель без образования юридического лица. Такая форма ведения бизнеса обусловлена тем, что конечные потребители услуг — частные лица. Вероятность успешности проекта по открытию ремонтно-строительной фирмы оценивается как высокая, поскольку спрос на строительные и ремонтные услуги растет с каждым годом. Несмотря на высокий уровень конкуренции, мест на данном рынке становится только больше.
2. Описание предприятия. Предполагается открыть строительно-ремонтную компанию, принимающую от физических и юридических лиц заказы на проведение строительных, отделочных и ремонтных работ.
3. Описание услуг. Предполагается, что строительная компания будет предоставлять следующий перечень услуг: проведение геодезических и изыскательских работ на месте будущего строительства, строительство малоэтажных объектов любой сложности, отделочные работы любой сложности, ремонтные работы любой сложности, бытовые работы разного профиля и др.
4. Анализ рынка. Дается характеристика рынка строительных услуг населенного пункта, где находится строительная компания, а также описываются маркетинговые стратегии продвижения на рынок услуг строительной компании.
5. Производственный план. Первый шаг в реализации проекта — подбор персонала, от профессионального уровня которого будет зависеть качество оказываемых компанией услуг. При этом для проведения сложных и дорогостоящих работ целесообразно привлекать сторонние организации (например, для проведения геодезических или геологических работ) и начислять процент; для работы на сложной технике стоит использовать услуги сторонних водителей или операторов и начислять процент. Для проведения остальных видов работ потребуются собственные бригады масте-

http ://www.businesskompas. ru/bizplan47. html.

ров. Бригаду необходимо формировать из трудолюбивых, ответственных и непьющих работников.

Параллельно с решением вопроса с персоналом ведется подготовка необходимых документов. Для старта бизнеса потребуется лицензия на осуществление строительных работ (строительная лицензия). Сейчас множество компаний предлагает услуги по платному получению строительных лицензий.

После получения документов необходимо обеспечить рабочих инструментами. Перечень инструментов каждая бригада определяет для себя сама.

Рекламная кампания проводится в нескольких направлениях. Во-первых, следует открыть собственный сайт, где представить примеры работ, возможные проекты строительства, прайс-лист на услуги и т.д. Сегодня собственный сайт может стать постоянным бесплатным поставщиком клиентов для строительной организации. Во-вторых, необходимо рекламировать услуги в наиболее востребованных печатных изданиях. В-третьих, если в городе есть новостройки, целесообразно использовать рекламу в подъездах и раздачу листовок. Именно среди покупателей квартир в новостройках можно найти клиентов на отделку и ремонт квартиры.

Всегда следует обеспечивать максимальное качество предоставляемых услуг, так как в строительном и ремонтном бизнесе, как в никаком другом, активно работает «сарафанное» радио. Руководитель строительной фирмы должен лично контролировать работу каждой бригады и при возникновении малейших обоснованных претензий у клиента сразу менять работников.

Финансовый план рассматривает финансовую составляющую проекта по открытию строительно-ремонтной фирмы, например:

О закупка спецтехники. 10000000 руб.;

О закупка инструмента. 1000000 руб.;

О реклама, представительские расходы, транспорт. 200000 руб.;

0 аренда офиса. 240 000 руб. в год

Итого: 11 440 000 руб. (необходимо для старта).

Если средств недостаточно, то спецтехнику целесообразно арендовать.

О предоставление услуг по строительству, отделке и ремонту — от 1 200 000 руб. в месяц.

Как показывает практика, окупаемость строительной организации составляет примерно один год и при правильном подходе к организации бизнеса может быть значительно уменьшена. При довольно высоком пороге вхождения в данный бизнес можно признать его весьма рентабельным.

Бизнес-план строительства коттеджного поселка имеет свои особенности.

Так, он обязательно содержит:

0 оценку месторасположения участка, где будут возводиться жилые здания, — основной этап разработки бизнес-плана строительства коттеджного поселка, поскольку местоположение будет прямо влиять на стоимость жилых зданий. На этом этапе необходимо: оценить инфраструктуру на данном участке, а при ее отсутствии — проанализировать возможности возведения; изучить фактор близости или удаленности земельного участка от транспортных магистралей;
0 маркетинговый анализ рынка загородного недвижимого имущества, что позволит определить стоимость коттеджей, динамику спроса и предложения. Данные анализа в будущем помогут определиться с планом строительства коттеджного поселка и ценообразованием. При этом данный бизнес-план должен предполагать строительство не только жилых зданий, но также социальных, культурных и развлекательных объектов;
0 анализ прибыльности проекта осуществляется на основе данных, собранных на стадиях подготовки бизнес-плана, с учетом возможной стоимости 1 кв. м и общей площади жилого недвижимого имущества, а также методов продажи жилой недвижимости: реализация недвижимости на этапе возведения и заключение с клиентами соглашений долевого участия в строительстве или реализация готовых к эксплуатации зданий и заключение с клиентами договоров купли-продажи;
0 анализ инвестиционных затрат, к которым относятся расходы на получение исходно-разрешительных и проектно-сметных документов, на возведение жилых зданий и других объектов коттедж 1

ного поселка, проведение коммуникаций, затраты на благоустройство поселка, а также затраты на поиск и заключение соглашений с управляющей организацией, если планируется передача управления коттеджным поселком сторонней организации;

О анализ влияния строительства на окружающую среду позволяет включить в бизнес-план комплекс мероприятий, целью которых будет уменьшение возможного вреда;

О анализ текущих затрат, в частности затрат, связанных с использованием и текущим ремонтом инженерных систем, благоустройством территории и охраной поселка в случае, если управление поселком будет осуществлять инициатор проекта. Расчет прибыльности деятельности производится с учетом ежемесячных взносов, выплачиваемых владельцами зданий. Если бизнес-проект строительства коттеджного поселка предусматривает передачу управления специализированной компании, то глава «Анализ текущих затрат» не включается в бизнес-план;

О график выполнения работ предусматривает составление графика прибыли и графика затрат по проекту, а также разработку графика осуществления инвестиционных затрат и графика осуществления текущих затрат;

О финансово-экономическое исследование содержит описание всех факторов, необходимых для расчета, а также сведения о системе финансирования проекта;

О изучение рисков. Под влиянием различных ситуаций и факторов возможно возникновение несоответствия между реальными показателями и планируемыми, и важно определить фактор, который может наиболее сильно повлиять на эффективность проекта. Самыми значимыми рисками являются уменьшение цены за 1 кв. м жилой площади или существенное увеличение затрат на строительство.

Разработку бизнес-плана проводят в несколько этапов 1 .

Первый этап — подготовительный (организационный), содержанием которого является определение целей создания документа, его назначения, сроков, ответственных исполнителей разделов, необходимости привлечения специалистов из других организаций, графика работы, бюджета. Этап разбивается на ряд шагов.

1. Определение целей создания бизнес-плана, например получение заемных средств из разных источников, формирование внутренней убежденности в необходимости данного проекта, реклама проекта, независимая экспертиза проекта сторонними специалистами.
2. Определение источников информации — первичной (сведения, собранные впервые для данного исследования) и вторичной (сведения, которые собраны ранее для других целей). К методам сбора первичной информации относятся наблюдение, эксперимент и опрос. Источниками вторичной информации являются: внутренние источники — отчеты организации о прибылях и убытках, бюджеты, отчеты о предыдущих исследованиях, архитектурные проекты и т.п.; внешние официальные источники — СНиПы, иные нормативные и законодательные материалы; периодические и научно-методические материалы — журналы, газеты, книги по планированию, управлению строительным производством, экономике и т.д.; внешняя коммерческая информация — материалы консалтинговых, аналитических организаций.
3. Точное определение групп целевых читателей бизнес-плана, которые зачастую являются специалистами узкого профиля (банки, инвестиционные компании, индивидуальные инвесторы, потребители, органы государственной власти, общественные организации). Для каждой группы целевых читателей необходимо использовать особый стиль написания, специфический понятийный аппарат, выбрать методику расчета показателей.
4. Установление общей структуры документа.

Второй этап — разработка плана по разделам, их компоновка и сведение в единый взаимосвязанный документ. Этот этап также можно разбить на несколько шагов.

1. Сбор информации осуществляется до составления бизнес-плана, что поможет руководителю бизнес-проекта еще до составления делового плана оценить жизнеспособность самой концепции нового строительного проекта. Аккумулируются следующие виды информации:

О маркетинговая — о спросе на строительную продукцию (строительные работы или строительные услуги), которую предполагается производить. При этом надо учитывать, что заказчики нуждаются не просто в строительной продукции или оказанных строительных услугах, а в совокупности определенных преимуществ для решения своих потребительских проблем. Эта совокупность преимуществ включает в себя четыре элемента (специалисты по маркетингу называют их маркетинговым комплексом): характеристики самой строительной продукции, ее цену, поощрение спроса на данную строительную продукцию и место ее нахождения. Центральная идея маркетинга состоит в том, что строительный рынок включает в себя довольно обособленные подразделения, или сегменты. Каждый сегмент предъявляет специфические требования к строительной продукции или строительным услугам. Если строительная организация будет выпускать продукцию или оказывать услуги, отвечающие этим требованиям и сделает это лучше, чем конкуренты, то она сможет увеличить долю своего участия на строительном рынке и, следовательно, прибыльность.

Источником информации могут стать публикации отраслевых ассоциаций, правительственные отчеты, статьи в научных журналах, интернет-информация. Данные о потенциальной емкости строительного рынка могут обосновать те положения бизнес-плана, которые касаются маркетинга. Они должны содержать информацию о конкурентах, торговой наценке, рыночных трендах и перспективах роста;

О производственная — ресурсные потребности строительной организации, зависящие оттого, какая строительная продукция будет производиться;

О информация о имуществе — представление о потенциале, которым строительная организация обладает в данный момент, способна ли она к росту без привлечения инвестиций, а также к освоению новых сегментов строительного рынка;

О финансовая — всесторонняя оценка финансовых аспектов деятельности строительной организации. На основании этой информации потенциальные инвесторы будут судить о рентабельности строительного проекта, сумме финансовых вложений для покрытия текущих расходов начального этапа и способах получения необходимых средств (выпуск акций, заем и т.п.);

О прогноз расходов и доходов — строится на основе данных об ожидаемом объеме спроса на строительные услуги. Прогноз денежной наличности показывает способность строительной организации своевременно оплачивать счета. В нем должны быть оценены начальная денежная наличность, ожидаемые поступления и платежи с указанием объемов и сроков;

О балансовый отчет — характеристика финансовой ситуации строительной организации на конкретный момент, отображающий активы (то, чем организация владеет), пассивы (ее долг) и средства, вложенные собственником строительной организации и его партнерами. Информация о балансовом отчете возможна только для действующих строительных организаций.

Перечисленная информация непосредственно отображается в бизнес-плане. Бизнес-план должен учитывать реальные условия инвестиционной политики, действующие в России. Если для строительного проекта предполагается получить заемные средства от нескольких инвесторов, то на предварительном этапе необходимо иметь информацию об условиях инвестирования. Инвесторы, в том числе государственные, предъявляют жесткие требования к содержанию проектов, определяют продолжительность краткосрочных и долгосрочных кредитов, уровень процентной ставки за кредит, минимальные и максимальные объемы кредитной суммы.

2. Непосредственное написание бизнес-плана рекомендуется выполнять при непосредственном участии будущих исполнителей бизнес-плана (инициаторов его написания), так как предприниматель в дальнейшем имеет системное и более полное представление о слабых и сильных сторонах строительной организации, основных направлениях ее деятельности, реальных шансах воплотить данный проект в жизнь.
3. Этап обсуждения бизнес-плана руководителями и ведущими специалистами структурных подразделений строительной организации с участием консультантов сторонних организаций включает в себя изучение и обобщение авторами разделов всех отзывов и подготовку аргументированного заключения по каждому обоснованному замечанию.

После совместного обсуждения проект бизнес-плана дорабатывают, обсуждают повторно и принимают решение о его дальнейшей коррекции либо разработке нового варианта.

4. На заключительном этапе выполняют окончательную редакцию бизнес-плана, утверждают его у руководства организации и передают всем заинтересованным организациям и лицам (акционерам, потенциальным инвесторам и др.).

Источник https://www.klerk.ru/boss/articles/442342/

Источник https://vuzlit.com/1290154/osobennosti_biznes_planirovaniya_stroitelnyh_organizatsiy

Источник https://studref.com/658083/ekonomika/biznes_planirovanie