Какие существуют классы новостроек и какой из них выбрать покупателю квартиры
На рынке современного первичного жилья каждый может найти себе подходящий вариант — выбор огромен. Но кроме района, этажа и планировки покупателю нужно еще определиться с классом жилья, от которого напрямую зависит и его цена.
Разбираемся, как научиться их различать, не переплатить лишнего и купить квартиру, которая подходит именно вам.
Какие бывают классы новостроек
Традиционно квартиры на первичном рынке принято разделять на четыре класса: массовое жилье — эконом и комфорт; и жилье повышенной комфортности — бизнес и элит. Чем выше недвижимость по этой «иерархической лестнице», тем, соответственно, дороже.
В первую очередь нужно помнить, что все деления на классы условны — ни в одном правовом документе нет законно утвержденной классификации. Например, две квартиры с аналогичными характеристиками могут по усмотрению застройщика быть классифицированы как «эконом» или как «комфорт», однако во втором случае цена будет выше.
Этими понятиями оперируют застройщики, чтобы среди большого разнообразия недвижимости выделять сегменты, понятные для покупателей. По сути, это как с классами такси — зная, что стоит за названием, клиент может определить, что входит в стоимость услуги. В случае с недвижимостью, покупатель так же должен понимать, чем обоснована стоимость квартиры и что ожидать в итоге.
Выбрать квартиру в новостройке, аккредитованной СберБанком, вы всегда можете на ДомКлик
Новостройки эконом-класса
Эконом-класс, как ясно из названия, самый доступный, распространенный и недорогой класс с минимальными базовыми опциями.
Обычно жилье эконом-класса строится в значительно удаленных от центра спальных районах, не претендующих на географическую, экологическую и инфраструктурную престижность.
Собирают такие дома чаще всего из панелей — самом бюджетном типе строительства. Квартиры небольшие по метражу, начиная от 28 кв. м. В основном это небольшие однушки, двушки и студии с маленькими кухнями и прихожими, типичной планировкой и низкими потолками. Дольщикам жилье сдается с предчистовой или чистовой отделкой самыми недорогими материалами.
Архитектурными изысками такие дома тоже не могут похвастаться — чаще всего это типовые ряды многоэтажек, иногда выделяющиеся необычными цветами.
Дворы в ЖК обустроены согласно своему названию: небольшие детские площадки, газон, скамейки. Об автовладельцах не сильно заботятся, так что дворы вскоре после сдачи дома превращаются в стихийные паркинги.
Новостройки комфорт-класса
Квартиры в домах комфорт-класса в среднем на 30% дороже эконома. Это тоже очень популярный сегмент новостроек — в своем роде «улучшенный эконом», позволяющий за все еще разумные деньги купить жилье с более комфортной линейкой предложений.
Жилье комфорт-класса обычно строится в развитых спальных районах, близких к центру, с приемлемой инфраструктурой и экологией.
Что касается технологий строения, жилье кофморт-класса может быть самым разнообразным — и панельным, и, если повезет, кирпично-монолитным.
Площадь квартир начинается примерно от 34 кв. м, потолки тоже выше, чем в экономе, улучшенные варианты планировок. Большая часть квартир сдается новоселам с чистовой отделкой с ламинатом, обоями под покраску, качественной плиткой в санузлах.
На оригинальную архитектуру дома комфорт-класса не претендуют, но многие застройщики нередко украшают их своими фишками: башенками, остекленными фасадами, часами.
Во дворах ЖК комфорт-класса большие спортивные и детские площадки, нередко дворы закрыты от посторонних. Парковочные места есть, но обычно их не хватает всем автовладельцам.
Новостройки бизнес-класса
Квартиры в новостройках бизнес-класса примерно раза в полтора выше, чем в комфорте. Большая часть таких домов находится в престижных городских районах, на берегах водоемов и на территориях живописных парков.
ЖК бизнес-класса — это своя локальная инфраструктура: на первых этажах располагаются фитнес-центры и салоны красоты, магазины премиум-сегмента, рестораны, кафе.
По типу постройки дома бизнес-класса чаще всего монолитно-кирпичные. Площадь квартир начинается от 40 кв. м. Это жилье с просторными комнатами и кухней, высокими потолками, большими лоджиями или балконами. Распространенные варианты — квартиры со свободными и европланировками. Жильцы въезжают в новое жилье с предчистовой и чистовой отделкой дорогими материалами.
Архитектура и интерьеры холлов обычно разрабатываются дизайнерскими бюро — они красивые, просторные и нередко оснащены дополнительными удобствами, например, колясочными комнатами.
Большие дворы, оформленные по стандартам ландшафтного дизайна, закрыты от посторонних и находятся под круглосуточным видеонаблюдением и охраной.
Для автовладельцев работают подземные и крытые паркинги.
«Границы между сегментами жилья достаточно размыты, поэтому застройщики самостоятельно определяют, к какому типу относится тот или иной объект. Некоторые девелоперы даже выделяют промежуточные сегменты: например, «высокий комфорт» или «бизнес-лайт».
Компания «КВС» работает в сегментах «бизнес» и «комфорт». Один из главных критериев жилья бизнес-класса — престижная локация. Как правило, такие объекты располагаются недалеко от центра города, желательно рядом с парками или набережными. Также покупатели квартир бизнес-класса предпочитают делать ремонт самостоятельно, поэтому мы выполняем только предчистовую отделку. Это позволяет создать необычный дизайнерский интерьер.
Жилье комфорт-класса сочетает в себе доступные цены и высокое качество. Обычно это масштабные проекты в активно развивающихся локациях города и области. В таких объектах всегда есть собственная инфраструктура, которая делает жизнь в новом районе комфортной. Квартиры сдаются с полной чистовой отделкой от застройщика: это очень популярная опция среди покупателей со средним достатком».
Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС»
Новостройки класса элит
Это самый дорогой класс жилья на первичном рынке. Таких домов немного — это эксклюзивные, «штучные» экземпляры, нередко претендующие на звание объекта искусства от современной архитектуры.
Дома класса элит обычно строятся в «золотых треугольниках» — самом-самом центре города, либо подальше, но в исторических местах с прекрасными открыточными видами и безупречной экологией.
Фасады домов отделаны дорогими материалами, в интерьере лифтов и парадных, напоминающих холлы шикарных пятизвездочных отелей — индивидуальные дизайнерские решения, на крышах часто обустраиваются террасы. В подземные паркинги, в которых число машиномест может легко превышать количество квартир в доме, жильцы спускаются на лифтах.
Квартир в таких домах немного, на этаже не больше 2-3. Метраж начинается от 60 «квадратов», потолки — высотой от 3 м. Планировки могут быть самыми разнообразными, изначально предполагаются свободные с отделкой «под ключ»: жильцы уже сами заказывают дизайн, исходя из того, какую «начинку» они хотят: зимний сад, кинотеатр или сауну.
В домах работают автономные системы отопления, электроэнергии и водопровода, включая наличие в каждой квартире многоступенчатой фильтрации воды, климат-контроля.
Классы жилья: реальные отличия или маркетинговый ход девелоперов?
Четкая классификации жилья не урегулирована Законом РФ. Есть лишь документ «Единая классификация многоквартирных жилых новостроек».
Именно поэтому комплексы со схожими характеристиками одни застройщики могут именовать Комфорт+ классом, а другие Бизнесом.
В основном эксперты классифицирует комплексы по их локации, степени комфортности и качеству строительства (архитектуре, материалам и технологичности, благоустройству территории, эргономичности планировок и высоте потолков)
В 90-е и нулевые было всего 2 класса — эконом и элит.
В наши дни принято выделять четыре основных класса многоквартирных домов:
- Стандарт (раньше применялось название «эконом»)
- Комфорт (улучшенный эконом),
- Бизнес (более доступный элитный класс)
- Элит
Первые два относятся к массовому сегменту, остальные к высокобюджетному сегменту.
Из-за конкуренции, границы между классами стираются и все чаще застройщики «внедряют» новые классы, например: Комфорт+, Бизнес Лайт, Премиум, De-Luxe для того, чтобы подчеркнуть какие-то плюсы жилого комплекса и нивелировать минусы. Например: ЖК называют Бизнес Лайт, если он построен в не очень хорошей локации, но инженерное оснащение и благоустройство территории соответствует классу Бизнес.
Получается застройщик вправе присвоить своему проекту любую классность и чтобы не попасться на этот маркетинговый ход, предлагаю разобраться в критериях, по которым можно определить, реально к какому классу принадлежит новостройка.
Стандарт/Эконом
Это самые дешёвые серийные панельные проекты, без архитектурных изысков. Строятся в отдалённых или экологически неблагоприятных локациях. Минимальное благоустройство территории. Низкие потолки — до 2,7 метра. Минимальные площади квартир и неэргономичные планировки. Отсутствие отделки или самая простая. Отсутствие подземного паркинга и достаточных мест для парковки.
Эконом жильё в Москве уже не строится.
Комфорт и Комфорт+
Самый востребованный класс жилья. Не сильно дороже эконома, но ощутимо лучше по характеристикам.
Красивые, современные фасады домов (монолит или панель) с корзинами для кондиционеров.
Наличие коммерческой и социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники, магазины и др.).
Закрытая благоустроенная территория ЖК.
Входные группы с без барьерной средой, колясочными, домофонами и видеонаблюдением.
Подземный и гостевой паркинги.
Удобные, продуманные планировки квартир с отделкой и без.
Высота потолков до 3 метров.
Общая проблема массового сегмента – слабая звукоизоляция из-за тонких стен. Для того, чтобы не слышать соседей, нужны дополнительные траты на изолирующие материалы и их монтаж.
В пределах Старой Москве из-за дороговизны земельных участков и строительства, сейчас в основном возводят жилье Бизнес Класса и выше.
Бизнес и Бизнес+
Бизнес и Бизнес+
Бизнес и Бизнес+
Продуманная концепция ЖК для требовательных покупателей и повышенная цена за квадратный метр.
Локация — или в экологически благополучных районах, или недалеко от центра с хорошей транспортной доступностью.
Материалы и технологии строительства высокого качества и энергосбережения (монолит, клинкерные плиты и кирпич, лифты и вентиляция зарубежных производителей, панорамное остекление окон)
Закрытая благоустроенная территория ЖК, часто с общественной зоной в стилобате, коворкингом, зоной ресепшн, фитнес клубом и торговым центром, социальными объектами и даже лапомойкой для домашних питомцев.
Большое количество парковочных мест.
Квартиры различных планировок: от студий до пентхаусов с террасами, даже с окном в санузле.
Квартиры с видовыми характеристиками на водоемы или достопримечательности.
На выбор разные варианты отделки с технологией «умный дом».
Потолки от 3 метров и выше.
Элит и Премиум
Это самые дорогие и уникальные жилищные комплексы, построенные по индивидуальным проектам именитых архитектурных бюро. С лучшими качественными характеристиками жилья для состоятельного контингента и знаменитостей.
Для этих классов не настолько важно наличие муниципальной социальной инфраструктуры, насколько важны престижность, камерность, повышенный комфорт и безопасность.
Квартиры и пентхаусы большой площади со свободной планировкой, с большими террасами.
Роскошные общие зоны с лобби и ресторанами, коворкингом, ресепшн с консьерж сервисом, сады и зоны отдыха на крышах домов.
Выделяют следующие отличия этих классов друг от друга:
Элитные ЖК — это клубные дома на 20-30 квартир, строятся исключительно в ЦАО, преимущественно в пределах Садового кольца.
Квартиры с большей площадью и высотой потолков от 3,2 м.
Чистовая отделка в таких квартирах не производится, так как покупатели предпочитают приглашать дизайнеров для создания авторского интерьера.
Минимум 2 машиноместа в паркинге на квартиру.
Цена примерно на 30% выше, чем на премиум.
Премиум — это первая линия от ЦАО и другие престижные районы, с видами на достопримечательности.
Признаки квартиры и ЖК бизнес-класса
Выбор квартиры от застройщика в новом жилом комплексе начинается с определения финансовых возможностей, запросов и готовности покупателя выделить на покупку определенные суммы. Качество жилья может быть разным, критерии его оценки поначалу кажутся размытыми и слишком сложными для понимания. Установить потребительский уровень ЖК можно, опираясь на ряд критериев, введенных в рекомендательном порядке, доработанных в 2012 году организацией застройщиков и систематизированных в виде документа — «Единой классификации многоквартирных жилых новостроек».
Классификация новостроек по потребительским признакам
Чем отличается жилье комфорт-класса от квартиры в категории «эконом» или «стандарт», мы уже рассказали. Теперь речь пойдет о том, какие признаки квартиры или ЖК бизнес-класса являются определяющими при выборе объекта по уровню престижности и комфорта. Единая классификация не носит нормативного характера, это информационный и рекомендательно-справочный документ, позволяющий отнести объект к одной из потребительских категорий по уровню, чтобы указать примерные границы его коммерческой ценности при продаже застройщиком.
Документ основан на требованиях к массовому жилью (СП 42.13330.2011) и объектам престижных категорий (СП42.13330.2011 — жилье повышенного качества). Своды правил позволяют установить разделение на классы, среди которых в престижной части нас интересует бизнес-класс.
Для правильного понимания классификации новостроек важно оценить сами признаки, которые могут быть:
отсекающими — явные для принадлежности к одной из категорий и классов;
факультативными — по дополнениям, опциям и улучшениям, которые не рассматриваются как обязательные.
Первая группа признаков жесткая, вторая характеризуется относительностью и размытостью. Но учитывается все, в том числе региональная и местная специфика.
Основные и отсекающие характеристики для квартир категории «бизнес»
Перечислить основные характеристики, позволяющие отнести новый ЖК к категории «бизнес» можно, используя данные классификации. Для начала стоит уделить внимание проверяемым данным, выраженным в цифрах. Так, площадь кухни в бизнес-классе считается отсекающим параметром и не может быть менее 12 кв.м. Далее смотрим:
площадь квартир в зависимости от количества комнат;
высоту потолков в квартирах с учетом отделки;
наличие индивидуального проекта, состояние инфраструктуры и ряд технических характеристик.
Что касается площадей, то это важный критерий, которому стоит уделить первостепенное внимание. На приведенном ниже фрагменте таблицы нас интересует предпоследняя колонка.
Далее, если с площадями все нормально, стоит проанализировать информацию еще по ряду критериев. Все это можно узнать из заключения экспертизы проектной документации новостройки.
Особенности расположения и транспортной доступности
Местоположение жилого комплекса бизнес-класса не является показателем отсекающего типа, но имеет серьезное значение. Для Москвы предпочтителен западный сектор от СЗАО до ЮЗАО. Но это не означает, что покупать квартиру нужно только там. Учитывается не только географическая точка, но и близость водоемов, зеленых массивов, парков. Транспортная доступность ЖК бизнес-класса не регламентирована, но желателен выезд на крупные шоссе по одной улице, без маневрирования по сети внутренних дорог. Шаговая доступность станции метро или МЦК заметно добавляет удобств.
Архитектурная и конструктивная составляющая
Требование к корпусам и домам бизнес-категории — это индивидуальное проектирование и выраженная архитектурная составляющая. Допускается строительство по монолитно-кирпичной технологии, полностью монолитное решение. Использование панелей из железобетона скорее всего переводит новостройку в разряд комфорт+, поскольку панельное домостроение связано с типовыми проектами.
Компоновки и планировки в бизнес-классе
Более жесткие требования предъявляются к компоновке зданий и количеству объектов в корпусе. Коэффициент эффективности 0,7 ограничивает количество квартир в доме, при этом атрибутика бизнес-класса может быть расширена за счет пентхаусов, террас, квартир с двумя полноценными уровнями.
Планировки в бизнес-классе должны учитывать потребность в гостевых санузлах (от двух комнат), возможность зонирования в больших комнатах. Допускается, а в последнее время приветствуется переход к евроформату, позволяющему совместить гостиную и кухню в одном просторном помещении. Балконы и лоджии увеличены в размерах, остеклены.
Технические особенности корпусов
Технические требования к квартире в категории «бизнес» — серьезная проблема для многих покупателей. Это тонкости, часто остающиеся без должного внимания. Так, классификация указывает на необходимость выделения на квартиру 10 КВт мощности с обеспечением аварийного энергоснабжения, то есть, реальной автономности энергосистемы. Это требование часто не выполняется застройщиками.
Проект должен предусматривать либо приточно-вытяжную вентиляцию, либо подготовку шахт и мест под сплит-системы. Допускается распространенное решение — вынос балкончиков для кондиционеров. Подача воды должна обеспечиваться системой с дополнительными фильтрами и средствами водоподготовки. Разрешено отопление с использованием отдельного теплового пункта, при этом в квартирах устанавливаются конвекторы, биметаллические и стальные радиаторы с управлением подачей теплоносителя, регуляторами температуры.
Территория, ограждения, паркинги
Детали и важные особенности, которые чаще всего упускают покупатели жилья бизнес-класса, прописаны в классификации, причем некоторые — как важные требования. Например, там фигурирует фраза про выделенную прилегающую территорию с указанным на генплане ограждением. Далеко не все застройщики выполняют это требование в условиях участка небольшой площади.
Паркинг в бизнес-категории должен обеспечивать не менее одного машиноместа на квартиру! — это очень серьезно. Входные группы должны предусматривать места для консьержей, установку средств наблюдения и ограничения доступа.
Типичные ошибки при выборе квартиры бизнес-класса
Стоит избегать следующих ошибок при изучении и выборе квартиры:
учитывать местоположение только по признаку «внутри ТТК» — это не избавляет застройщика от необходимости соблюдать остальные требования;
игнорировать техническую составляющую, обеспеченность средствами автономного энергоснабжения, проектные особенности вентиляции и кондиционирования, отопления и водопровода;
уделять внимание только красивой отделке входных групп, забывая об ограждении территории, количестве машиномест, ограничении доступа посторонних;
путать свободную планировку в монолите с трассировкой перегородок на поэтажном плане;
соглашаться на покупку квартиры без установленных входных дверей и качественного остекления стеклопакетамм классов А или В.
Покупатель должен задать застройщику вопрос, как будет поддерживаться состояние технической части корпусов, ограждения, средств наблюдения и охраны после передачи здания управляющей компании. Все эти особенности должны быть заложены на проектном уровне, то есть, не могут впоследствии быть отмены, игнорированы, дополнительно обусловлены. Наличие собственной службы эксплуатации является отсекающим признаком!
Отсекающие, обязательные особенности можно посмотреть на иллюстрации.
Классификация новостроек не нормативна!
Важно! Классификация новостроек по классам не является нормативным документом. Застройщик может использовать переходные признаки и маркетинговые приемы, например, называть проект «комфорт+», вводить улучшения и факультативные дополнения. Например, на рынке известен формат «прагматик», предложенный застройщиком Самолет Девелопмент, по сути представляющий собой переход от стандарта к комфорту. Но отсекающие признаки должны соблюдаться!
Источник https://blog.domclick.ru/post/kakie-sushhestvuyut-klassy-novostroek-i-kakoj-iz-nih-vybrat-pokupatelyu-kvartiry
Источник https://exporealty.ru/media/article/novostroyki-moskvy-i-mo/klassy-zhilya-realnye-otlichiya-ili-marketingovyy-khod-developerov/
Источник https://novostroyker.ru/blog/sovety/priznaki-kvartiry-i-zhk-biznes-klassa
