Первые этажи повернуты лицом к арендаторам
В аренде офисных помещений на первых этажах заинтересованы любые виды бизнеса, работа которых зависит от большого количества посетителей, — это могут быть финансовые организации, салоны связи, часто агентства недвижимости, турагентства. Размещение на первом этаже для них является преимуществом. «Грамотно подобранный пул арендаторов торговой части бизнес-центра делает размещение всех арендаторов более комфортным — сотрудники имеют возможность пообедать, не выходя из бизнес-центра, совершить покупки и оплатить счета в банке. Однако среди компаний, арендующих помещения на первом этаже бизнес-центра, не должно быть тех, кто генерирует массовый поток посетителей, так как большие скопления людей в общественных местах создадут неудобства для офисных сотрудников бизнес-центра», — говорит Ольга Пономарева, вице-президент ГК Leorsa, инвестор БЦ Eightedges.
При этом эксперты указывают: чем выше класс объекта, тем более статусные фирмы должны быть представлены в торгово-офисной зоне.
Место для высокого класса
Маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева говорит: «В бизнес-центрах класса А и В+, помимо кафе, ресторанов и отделений банка, целесообразно создавать бутиковые зоны — учитывая прекрасное местоположение таких бизнес-центров, благосостояние проживающего рядом населения позволяет обеспечить оборот магазинам. Бизнес-центры высокого класса — хорошее место для создания дорогих магазинов: бизнес-сувениров, парфюмерии, ювелирных изделий, магазинов импульсивных покупок. Также это удачное место для создания салонов красоты, центров банковских услуг, ресторанов. Целесообразным было бы присутствие юридической конторы, услуг нотариуса».
Для бизнес-центров класса В и С действует другой принцип офисно-торговой функции — арендаторы бизнес-центра являются основными потребителями услуг небольших торговых точек, занимающих первый этаж бизнес-центра. Специализация таких точек: магазины импульсивных покупок, бытовые услуги, типографии, мини-маркеты. Таким образом, торговля в данном случае является сопутствующей функцией при офисах, создающей или помогающей формировать поток покупателей.
Андрей Хитров, региональный директор EKE Group в России, говорит, что первые этажи бизнес-центра могут также быть интересны крупным арендаторам для размещения своих вспомогательных служб. Например, на первых этажах может расположиться отдел кадров, служба приема посетителей, комната переговоров и даже комната медицинского осмотра одного из резидентов. «С целью облегчить логистику для гостей, те службы, которые предполагают большой поток внешних посетителей, размещаются на первых этажах. Также на первых этажах зачастую, располагаются шоу-румы арендаторов. Это характерно для мебельных компаний, для фирм, занимающихся поставкой технического оборудования», — говорит господин Хитров.
Планировка играет роль
Возможность формировать состав арендаторов первого этажа, в особенности ориентированных на внутреннего клиента, определяется в первую очередь архитектурно-планировочными особенностями здания.
При наличии у помещений первого этажа отдельных входов с улицы они становятся привлекательными для компаний, оказывающих услуги населению в области страхования, туризма. Если позволяют другие параметры помещений, то в них могут разместиться отделения банков, шоу-румы.
«Достаточно распространены в бизнес-центрах класса В и С сопутствующие услуги внутри входной зоны. Однако набор этих услуг в первую очередь определяется арендаторами этих помещений, а не собственником БЦ, поскольку никакой добавочной стоимости для самого бизнес-центра чаще всего это не формирует», — говорит Альберт Харченко, генеральный директор East Real.
Доля арендаторов, ориентированных на резидентов бизнес-центра, зависит от расположения объекта. Если офисный центр расположен в центре, в локации с большой проходимостью, а доступ на первые этажи не перекрыт пропускной системой, то большая доля арендаторов первых этажей ориентирована в том числе и на внешних посетителей. Если же локация бизнес-центра или система охраны не предполагают свободного доступа людей, то 80-90% арендаторов первых этажей ориентируется на резидентов.
«Целесообразность открытия кафе тоже связана с расположением бизнес-центра. Если объект находится в центре и есть возможность привлечь внешних посетителей, то площадь бизнес-центра может начинаться от 5-10 тыс. кв. м. Если в окрестностях нет достаточного числа кафе, то открытие собственного пункта питания становится для собственника офисного центра вопросом рентабельности. Арендаторы не захотят снимать помещения там, где у их сотрудников не будет возможности пообедать. Собственное кафе важно для арендаторов объекта также и тем, что можно в течение дня не выходить за пределы бизнес-центра. В климатических условиях Петербурга это является важным фактором. К тому же наличие кафе внутри бизнес-центра экономит рабочее время», — говорит господин Хитров.
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор», полагает, что минимальная площадь бизнес-центра, чтобы в нем было целесообразно открывать кафе, должна составлять не менее 5-6 тыс. кв. м. «Но тут все также зависит от расположения и класса бизнес-центра», — добавляет он.
«Прямой связи между площадью бизнес-центра и наличием в нем точки общепита нет, скорее есть связь с наличием в окружающей инфраструктуре достаточного количества кафе, ресторанов. Но все же присутствие в бизнес-центре кафе или кофейни повышает уровень привлекательности офисного центра в глазах арендатора», — считает Альберт Харченко, генеральный директор East Real.
Как отмечают специалисты, самое главное в организации успешной работы столовой или кафе в бизнес-центре — это достаточное количество потенциальных потребителей. А они, в свою очередь, определяются населенностью бизнес-центра. «Услугами столовой, как правило, пользуется 30-40% от работающих. В отдельных случаях бывает и больше. Тут уже многое зависит от самой столовой — от ценовой политики, ассортимента, удобства пользования, включая место размещения. То есть если в бизнес-центре площадью 20 тыс. кв. м. работает 1000 человек, то можно рассчитывать на 300-400 посетителей. Если в денежном выражении, то при среднем чеке, например, в 200 рублей за бизнес-ланч, это получается 60-80 тыс. рублей ежедневной выручки, что является неплохим показателем, однако все зависит от затрат, которые несет кафе», — рассуждает госпожа Беляева.
Тенденции
Евгений Якушин, генеральный директор ООО «УК „Система“», говорит, что основная тенденция последних нескольких лет в сфере общепита — уход от формата кафе или ресторана и повсеместное засилье столовых при офисных центрах. «Это связано как раз с тем, что 99% персонала бизнес-центров — это младшее и среднее звено, которое не стремится переплачивать, и ресторанный бизнес просто нерентабелен в таких условиях. Из-за достаточно высокого ценника, он становится исключительно имиджевой „фишкой“», — говорит он.
При этом господин Якушин уверен, что бизнес на резидентах-арендаторах не построишь. «Около 70-80% выручки тех же столовых получается за счет сторонних посетителей. Но есть и некоторые исключения: если есть серьезный якорный арендатор, то вокруг него, как правило, собирается несколько мелких фирм, предлагающих наиболее востребованные услуги именно для этого клиента. В таких случаях окупаемость бизнеса идет в первую очередь за счет того, что арендатор этими услугами пользуется. Например, различные компании, оказывающие услуги по доставке, бухгалтерские услуги, поставщики расходных материалов», — говорит господин Якушин.
Впрочем, все зависит от масштабов офисного центра. Господин Жуков рассказал: «В одном из наших проектов — бизнес-парке „Полюстрово“ — расположены четыре деловых центра общей площадью более 60 тыс. кв. м. При этом на территории бизнес-парка работает три ресторана, из них два — только по будням и до 18 часов, то есть до конца рабочего дня большинства арендаторов. И два из представленных ресторанов являются сетевыми, специализирующими преимущественно на обслуживании бизнес-центров. Сетевая форма — хороший вариант для сохранения рентабельности проектов, особенно когда нужно держать цены в сегменте масс-маркет».
Хотя господин Жуков признает, что «сервисные» арендаторы ориентируются все же не только на резидентов бизнес-центров, но и на гостей компаний-арендаторов, и на внешних посетителей. «Рассчитывать только на „своих“ — экономически нецелесообразно, может не хватить оборота. Со временем у людей наступает привыкание и потеря интереса к месту, возникает желание новизны. Это рисковая ситуация, особенно при наличии конкурирующих заведений по соседству», — говорит господин Жуков.
Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», также отмечает, что, помимо наиболее широко распространенных проектов из сектора общественного питания и банковской сферы, арендаторами первых этажей выступают игроки рынка бытовых услуг. Речь идет, например, об индустрии красоты, ремонтных мастерских, пунктах приема прачечных и химчисток.
Борис Жуков, генеральный директор УК «Теорема», добавляет: «В наших бизнес-центрах, кроме кафе, ресторанов, банков, на первых этажах размещаются автосалоны, автомойки, спортивные комплексы, магазин подарков, винный бутик, продуктовый „пит-стоп“ („кофе с собой“ и продукты быстрого питания)».
Елена Шевчук, вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer, говорит, что из свежих тенденций в сфере аренды первых этажей офисных центров можно отметить то, что там начинают развиваться студии маникюра. «Интересный формат „кофе-пойнт“ — небольшая брендированная стойка с качественным кофе и выпечкой. Причем такие арендаторы привлекают покупателей, несмотря на наличие в здании столовой и кафе», — рассказала она
Впрочем, некоторые участники рынка полагают, что бывают ситуации, когда владельцам офисных центров и вовсе не стоит задумываться о специализированных арендаторах, которые бы предоставляли резидентам сервисные услуги. Олег Сумбаев, генеральный директор группы Solo, говорит: «Когда бизнес-центр располагается в центральной локации, в проходимом месте и востребован арендаторами, но при этом вокруг есть достаточное количество точек общественного питания, то нет смысла открывать здесь что-то дополнительное. Существуют также примеры, когда в бизнес-центре располагается специфический арендатор, требующий строгой дисциплины от своих сотрудников и выражающий необходимость определенного места для питания сотрудников. В этом случае кафе и столовые становятся необходимостью».
Олег Привалов, Ъ-Коммерсант-Санкт-Петербург, 20.11.2014.
Главы региона
Бизнес-омбудсмены
Александр Абросимов
Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Санкт-Петербурге
Елена Рулева
Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ленинградской области
Комитеты
Комитет имущественных отношений
имущественное досье
Кирилл Федоров — заместитель председателя Анжелика Логачева — заместитель председателя — главный бухгалтер Ксения Кононевская — заместитель председателя Казбек Боллоев — заместитель председателя Константин Марков — заместитель председателя Мария Мельникова — заместитель председателя
Комитет по градостроительству и архитектуре
градостроительное досье
Павел Соколов — первый заместитель председателя Комитета Александр Тетерин — первый заместитель председателя Максим Стененко — заместитель председателя Алексей Моор — заместитель председателя Комитета, главный художник
Комитет по государственному заказу
досье на госзакупки
Комитет по внешним связям
дипломатическое досье
Сергей Марков — первый заместитель председателя Арби Абубакаров — заместитель председателя Комитета — начальник Управления внешнеэкономического сотрудничества Вячеслав Калганов — заместитель председателя Комитета — начальник Организационно-протокольного управления Андрей Хлутков — заместитель председателя Комитета Низами Мамишев — заместитель председателя Комитета
Комитет по инвестициям
инвестиционное досье
Максим Шарипов — Заместитель председателя
Лариса Бакаева — Заместитель председателя
Владислав Гудз — Заместитель председателя
Комитет по промышленной политике, инновациям и торговле
промышленное досье
Алексей Яковлев — заместитель председателя
Александр Ситов — первый заместитель председателя
Ольга Горышина — заместитель председателя
Андрей Кулагин — заместитель председателя
Дмитрий Прожерин — заместитель председателя
Комитет по строительству
строительное досье
Алексей Гирин — первый заместитель председателя Комитета Александр Постраш — Заместитель председателя Комитета Артур Сливний — Заместитель председателя Комитета Валерий Усков — Заместитель председателя Комитета
Государственная административно-техническая инспекция
административное досье
Алексей Геращенко — первый заместитель начальника
Алексей Григорьев — заместитель начальника Мария Булгакова — заместитель начальника инспекции Игорь Башкин — заместитель начальника инспекции
Комитет по развитию туризма
туристическое досье
Главы районов
Сергей Оверчук Адмиралтейский Эдуард Ильин Василеостровский Виктор Полунин Выборгский Сергей Петриченко Калининский Сергей Иванов Кировский Юлия Логвиненко Колпинский Евгений Разумишкин Красногвардейский Олег Фадеенко Красносельский Олег Довганюк Кронштадтский Александр Забайкин Курортный Владимир Ушаков Московский Алексей Гульчук Невский Владимир Омельницкий Петроградский Дмитрий Попов Петродворцовый Алексей Никоноров Приморский Андрей Чапуров Пушкинский Константин Серов Фрунзенский Елена Федорова Центральный
Видеоблог
В Питере свадьбу играть
Реклама
Мы в Контакте
Информационные партнеры
Сегодня
Обувь, одежда, бытовая техника и запчасти к автомобилям
В СЗТУ рассказали, что чаще всего ввозится в рамках параллельного импорта.
13% россиян врут о причинах каждого десятого отгула
Большинство россиян, или 83%, ни разу за прошедший год не выдумывали причины для отгулов. При этом 13% респондентов сообщили, что до 10% причин пропусков работы — ненастоящие.
СЗТУ: Обстановка в пунктах пропуска на границе с Евросоюзом штатная
Ситуация с очередями стабилизировалась, но небольшое скопление наблюдается на Псковской таможне. При перемещении грузов приоритет отдается скоропортящимся продуктам и лекарственным средствам.
Бизнес заинтересовался внештатниками
Отношение российских компаний к внештатному сотрудничеству с самозанятыми и физлицами меняется — 56% работодателей сегодня работают с фрилансерами, еще 9% планируют начать в ближайшее время.
KFC продолжит работать в России под обновлённым брендом Rostic’s
Американская компания Yum! Brands заключила договор о продаже сети KFC компании-франчайзи «Смарт Сервис» из Ижевска. Соглашение включает передачу прав на сами рестораны, мастер-франшизу и систему управления сетью.
Конгрессы и выставки хотят вывести из разряда «массовых мероприятий»
Конгрессно-выставочная деятельность была отнесена к этому направлению в период пандемии. Как говорят эксперты, это подводит отрасль под многочисленные риски.
Реплика
Дмитрий Чернышенко
Заместитель председателя правительства РФ после упразднения Ростуризма поблагодарил его главу Зарину Догузову и выразил уверенность, что передача функций агенства Минэкономразвитию позволит правительству России максимально сконцентрировать ресурс на вызовах и приоритетах отрасли.
Журнал в PDF
- №41 за июнь 2022
- №40 за сентябрь 2021
- №39 за март 2021
- №38 за март 2020
- №37 за декабрь 2019
- №36 за октябрь 2019
- №35 за май 2019
- №34 за март 2019
- №33 за декабрь 2018
- №32 за сентябрь 2018
Архивы
©2010 — 2022. Новости малого бизнеса. Все права защищены. Техподдержка сайта Studio V-16 by Effective-IT
Свидетельство Роскомнадзора ИА № ФС 77 — 69198 от 29.03.2017г.
Как заработать на входной группе бизнес-центра
Входная группа аналогична фойе в театре или холлу в гостинице. Эта зона должна быть лицом фирмы, так как здесь формируется первое впечатление о компании. Входные группы могут стать источником дохода, но для этого необходимо понимать их предназначение и потенциал.
- Бизнес: Услуги для населения ; инвестиции от 500 000 руб.; минимальная площадь от 30 м²
- Сфера бизнеса: торговля, услуги
Любое офисное здание, то ли это новая постройка, то ли переделанное здание бывшего НИИ, имеет так называемую «входную группу». Разберемся что это за место. Входная группа – это помещение в холле на первом этаже, куда попадают все, кто входит в офисное здание.
В театрах так называют фойе. В ее состав входит ресепшн, пункт охраны и в большинстве случаев автоматическая система контроля доступа, современная «вертушка» или турникет. Но помимо стандартного набора для входного помещения офисного центра это место обязано быть лицом, визитной карточкой блока. А потому для привлечения желающих арендовать площади во «входной группе» владельцы офисных центров создают имиджевую концепцию пространства первого этажа.
Теперь разберемся в том, кто же может получать прибыль здесь. В первую очередь нужно понять, что офисы разделяются на классы. Входная группа офисов класса А и А+ должна быть представительского класса.
Потому здесь не будут размещать заведения общепита, даже если это будет стильное кафе или хороший ресторан. В данный момент актуальной тенденцией является размещения во входных группах таких офисов картинных галерей, где можно как посмотреть, так и приобрести понравившиеся полотна или, например, скульптурную группу, фонтаны. Одним словом оформление осуществляется изысканными архитектурно-интерьерными элементами.
В офисах классом ниже основной задачей владельцев является заполнение полезной площади первого этажа нужными услугами. Так что в таких офисных зданиях входная группа выполняет скорее техническое предназначение, чем имиджевое. Вот тут вполне реально разместить и заведения общепита.
Также вполне нужными и востребованными будут услуги копи-центра, газетного киоска, фитнес-зала, отделения банка, кафетерия, парикмахерской. Но офисы, относящиеся к классу В, тоже не станут сдавать свою площадь первому попавшемуся арендатору. Малоизвестные бренды или приватные малые предприниматели вряд ли смогут там разместиться.
К третьей группе офис-центров относят перестроенные бывшие НИИ, в народе именуемые «муравейниками». Вот тут ограничений никаких нет, все зависит от того сможете ли вы договориться с владельцем. В основном в таких помещениях размещают канцелярские магазинчики, киоски с подарками и деловыми сувенирами, заведения фаст-фуда с едой на вынос, продажа напитков, магазины одежды и даже ремонт обуви. Такие центры являются отличным местом для размещения своих точек частными предпринимателями.
Касательно классности офисов все ясно. Арендаторы в свою очередь разделяют офисы на те, которые находятся в оживленных районах города, и те, к которым доступ затруднен. Ко второй группе относятся офисы, которые удалены от центра города и находятся в районах, похожих на промзону.
В зависимости от этого каждый арендатор ориентируется на потенциальных клиентов, которые смогут посещать его магазин или киоск. В центре города можно спокойно получать целый комплекс услуг за пределами здания, а вот в изолированных офисах необходимо иметь все необходимое внутри.
В таком случае во входную группу привлекаются арендаторы, которые желают разместить пункты продаж билетов, цветочные магазины, пункт обмена валют, магазинчики сотовой связи, салоны красоты.
Нельзя упускать тот факт, что большинство девелоперов уверенны в том, что основную прибыль арендатор получает от простых прохожих с улицы, а потому сдают площади в «изолированных» офис-центрах по цене, которая только немного выше арендной платы за офисные помещения на этажах. И это с учетом того, что аренда площади во входной группе сильно высока, тем более там, где арендаторы ориентируются на доход от прохожих, а не офисных сотрудников.
Но, по мнению экспертов, такой подход, когда работа арендатора нацелена на покупателей с улицы, не всегда правильна. Устройство входной группы не позволяет комфортно размещаться там большому числу покупателей с улицы, а значит получить хорошую прибыль тоже не выйдет. Тем более, обычные прохожие могут конфликтовать с обслуживающим персоналом офисов, а виновником этого будет считаться арендатор, который привлекает много клиентов.
Для того чтобы таких ситуаций не возникало, владельцы офисных центров, при подборе арендаторов площадей во входной группе, выбирают таких, которые способны предоставлять «короткие услуги», то есть могли обслуживать клиента за небольшой отрезок времени.
Есть и такие девелоперы, которые не желают размещать что-либо другое, кроме обязательных элементов входной группы. Их больше привлекает пустота и спокойствие на первом этаже, нежели суета и гул, которые будут в случае заполнения пустого пространства магазинчиками.
Сложно даже представить то, что можно о чем-то договориться с такими владельцами. Но и в этом случае есть шанс получить одобрение на предоставление в их офисах ваших услуг. Если вы владелец сети банкоматов или пунктов приема платежей, то вам не будет сложно договориться о размещений таких услуг в любом офис-центре.
Самым доходным делом в офисах класса В и В+ является: размещение отделения банка (нужно порядка 30 квадратных метров), пункта приема платежей (не менее пяти квадратных метров), газетные киоски (не менее двух квадратных метров), кафе (как минимум 50 метров квадратных), продуктовый магазин (от пятнадцати метров квадратных). Для аренды площади под такие помещения в докризисный период в столице следовало было заплатить от 500 до 1 000 долларов за год.
Если взять за среднюю арендуемую площадь двадцать квадратных метров, то для организации бизнеса в офисных центрах необходимо около семи-восьми тысяч долларов с учетом всех расходов.
А при правильном подходе к ведению бизнеса доход от такого предприятия можно получать довольно высокий. Помимо вас в успехе бизнеса будет заинтересован и владелец офиса, так как вы будете платить ему арендную плату и в то же время повышать стоимость объекта.
Помещения под бизнес на первых этажах жилых домов: в чем выгода?
Недвижимость — лучшее вложение денег. Эта фраза стала популярна не просто так. Собственность в виде недвижимости имеет одно очень важное качество: она является одновременно и товарным, и финансовым активом. В обоих аспектах выглядя респектабельно. Можно использовать инвестиционные преимущества недвижимости, а можно — её потребительскую ценность.
Строго юридически понятие «недвижимость» подразумевает физический объект (здание, сооружение, постройку), неделимо связанный с участком земли, на котором он расположен, и непосредственно права на этот земельный участок
Коммерческая недвижимость — это помещения, здания, сооружения и участки, которые приносят постоянный доход посредством сдачи в аренду или ведения предпринимательской, коммерческой деятельности самим собственником. Недвижимое имущество может принадлежать как физическому, так и юридическому лицу. Доход с коммерческой недвижимости — её основной оценочный показатель.
Многие люди ошибочно предполагают, что недвижимость, связанная с коммерцией, это лишь торговые помещения — магазины, павильоны и ларьки. Но данная категория включает в себя более широкий спектр различных объектов, которые отличаются по характеристикам и сфере использования.
Назначение коммерческих помещений
Недвижимое имущество, используемое для получения пассивного, постоянного дохода, классифицируется в зависимости от целевого направления. Так, все объекты коммерческой недвижимости разделяют на группы:
- Торговые. Объекты, в которых происходит товарообмен с клиентами. Обычно они расположены в ТЦ, жилых комплексах/домах или являются отдельными постройками.
Помещения для торговли: магазины, ТК, места общественного питания, павильоны и т. п. - Производственные — площади, расположенные в специализированных сооружениях, в которых ведется трудовая деятельность людей, связанная с различными видами производства. К таким зданиям относятся цеха, технические строения, ангары.
- Складские — тип недвижимости, предназначенный для приема, хранения и подготовки к транспортировке любого типа товара.
- Офисные — это нежилые коммерческий помещения, предназначенные для рабочей деятельности сотрудников организации. Чаще всего они находятся в бизнес-центрах, административных зданиях, жилых комплексах. В офисах имеется мебель и техника, а также кухонные зоны и санузлы.
Какие виды коммерческих помещений востребованы в ЖК?
В новостройках современного типа первые этажи проектируются нежилыми. Это сделано для использования коммерческого помещения, расположенного в «проходных» точках. Помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам. На основании статьи 22 ЖК РФ граждане могут менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно. Устанавливать определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.
Какой вид бизнеса на первых этажах запрещен?
На основании поправки в ЖК РФ № 116-ФЗ от 29.05.2019 запрещено открывать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел. Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.
В 2021 году многие аналитики, в том числе из международной консалтинговой компании JLL, заявили об оживлении рынка стрит-ритейла. Street retail (стрит-ритейл) ― разновидность торговой недвижимости, представляющая собой торговые помещения на первом этаже жилого дома, имеющие отдельный вход и собственные витрины. Как считают аналитики, предприниматели сейчас делят самые «лакомые» апартаменты в лучших локациях, где освобождаются качественные площади и снижаются ставки из-за высокой неопределенности, связанной с третьей волной пандемии и возможными ограничениями для ритейлеров. Наиболее востребованные у бизнеса помещения — площадью от 50–200 квадратных метров, расположенные в локациях с высоким сформированным трафиком, у которых есть зона выгрузки/погрузки товара, а также парковочные места.
Основные виды востребованных точек коммерческой недвижимости / street retail во 2-м квартале 2021: первое место между собой делят кафе и рестораны с помещениями в спальных районах от 50–200 кв. м, а также продуктовые магазины 150–200 кв. м. Вместе они занимают долю в 50% всего рынка коммерческой недвижимости и street retail. Второе и третье место — это брендовые магазины по продаже обуви и одежды, а также помещения по оказанию услуг — салоны красоты, парикмахерские.
Активно развивается гибридный формат сдачи жилья в аренду — когда собственник делает мелкую нарезку помещений и сдает их в аренду, тем самым повышая стоимость квадратного метра. Арендатор же выигрывает за счет синергии с другим бизнесом. Кроме того, все больше брендов думают о диверсификации коммерческой деятельности и освоении новых сегментов.
Также в fashion-retail прослеживается обратная ситуация — локальные марки, ранее функционировавшие преимущественно в формате Instagram-магазинов, постепенно выходят в офлайн, что подтверждает растущее число шоурумов.
Что лучше: покупка или аренда?
Многие предприниматели перед открытием своего дела часто думают, купить или арендовать помещение под бизнес. Аренда коммерческой недвижимости — это передача имущества в пользование за плату на какое-то время. Рассмотрим основные плюсы и минусы каждого варианта. Очевидные преимущества покупки коммерческой недвижимости:
- Бизнес-стратегия планируется на долгий срок. Со своим недвижимым имуществом вы можете быть уверены в стабильности и завтрашнем дне. А это значит, что бизнес-план можно проработать на достаточно далёкое будущее.
- Свобода и независимость от арендодателя. Не нужно бояться, что с вами расторгнут договор и заставят съехать, повысят плату или поменяют условия аренды.
- Репутация в глазах инвесторов. Будучи владельцем коммерческого помещения, проще получить кредит на развитие бизнеса в банке (под залог недвижимости).
Минус покупки недвижимой собственности под бизнес — цена. Максимальная ставка представляет 2 % для недвижимости с кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб. Из стартового капитала придётся потратить не маленькую сумму. Вариант становится лучше, если необходимо расширить уже имеющийся бизнес и у вас есть денежная подушка.
С арендой дела обстоят немного иначе. Плюсы аренды помещений для бизнеса:
- Когда бизнес привязан к определенной локации, точнее к потоку потенциальных клиентов, помещение лучше арендовать. Так, в случае потери клиентов можно просто сменить местоположение и снять новые апартаменты. Для начального этапа бизнес-проекта, помещение лучше арендовать, так вложения и риски гораздо ниже.
- При увеличении штата сотрудников и расширении всегда можно снять здание крупнее. С купленной собственностью так не выйдет.
- Цены на аренду ниже, чем на покупку. Даже если фирма долгое время снимает помещение, сумма затрат на аренду будет меньше, чем сумма на приобретение собственности.
Недостаток аренды в том, что вы зависите от настроения собственника. Но здесь есть нюансы. Если договор аренды составлен грамотно, то влияние арендодателя можно снизить к минимуму. Также инвесторы и кредиторы меньше доверяют компаниям со съёмным офисом, чем с собственным имуществом.
Какой бизнес открыть на первом этаже? На что обращать внимание при выборе?
Внимание к расположению
Назначение коммерческих помещений определяет местоположение выбираемого объекта. Важную роль играет доступность для пешеходов и наличие стоянки неподалёку. Выбираете здание для склада? Найдите точку, откуда можно быстро и удобно развозить товары в различные районы города. Следите за новостями в изменении городской инфраструктуры. Может быть, на окраине откроют станцию метро и торговый комплекс, куда потянутся покупатели, а улицу в центре перекопают и заставят строительными лесами на год. Ещё оцените перспективу близости к конкурентам. Магазин авторских украшений лучше открыть в творческом квартале рядом с аналогичными шоурумами, чем в спальном районе, где ювелирных нет, и они никому не нужны.
Техническая сторона
Оптимальный вариант площади начинающей компании — 80–100 кв. м. Собственность в 30–40 «квадратов» неликвидна, малый и даже средний бизнес не сможет эффективно использовать всё пространство. А если бизнес расширится, то и вовсе придётся искать новое помещение. Площадь 250–300 кв. м также не слишком окупается из-за больших размеров. Но если место имеет хороший трафик, а бизнес – денежную подушку, дело может пойти в гору.
Нежилые коммерческие помещения, которые арендуются или продаются под бизнес, обязаны иметь законную входную группу и разрешение на размещение вывески на здании. При отсутствии данных элементов выясните, ничего ли не мешает их оформить. Также в помещении необходимо проверить все коммуникации. Они должны быть на своих местах и в рабочем состоянии. Если что-то отсутствует, выясните, имеется ли возможность это провести. Узнайте это у самой организации, предоставляющей соответствующую услугу. Коммерческие помещения часто продают с электрическими сетями недостаточной мощности. К примеру, 3 кВт. В жилой квартире на 60 кв. м мощность не меньше 4 кВт. Узнайте, есть ли возможность увеличить мощность минимум до 15 кВт.
Законодательство
Основной этап выбора помещения под бизнес — это проверка, пригодно ли оно законодательно к роду деятельности, которую вы планируете в нём вести, и соответствует ли установленным нормам СанПиН. При покупке апартаментов в жилом доме загляните в Жилищный кодекс и проверьте, возможен ли при вашей деятельности перевод выбранного жилого помещения в нежилое. Проверьте, является ли собственником человек, с которым вы ведёте переговоры. Если всё законно, то можно переходить к заключению сделки.
Источник https://novostimb.ru/exclusive/svoy-vzglyad/2014/11/25/pervye-etazhi-povernuty-licom-k-arendatoram.html
Источник https://bbf.ru/magazine/3/2880/
Источник https://astrum-estate.ru/articles/pomeshcheniya-pod-biznes-na-pervyh-ehtazhah-zhilyh-domov/